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住宅ローン減税は0.7%13年!住宅ローン金利も低水準! 借入可能額も10年前より大幅UP!

2022年の住宅ローン減税は、減税率は0.7%に縮小されますが、実は減税期間が13年となることで、購入する住宅や年収、家族構成によっては減税額の合計が増える人もいます。
金利動向や返せる額から試算した購入予算も10年前と比較して、2022年が住宅の「買い時」かどうかを考えてみましょう。

INDEX

【1】住宅ローンは低金利が続く?

主要都市銀行の住宅ローン基準金利は最低水準が続いており、銀行間の競争で金利の優遇幅は年々大きくなっています。
たとえば変動金利の引き下げ幅は、10年前の1.2%程度から2021年12月では2%以上の銀行も多数あります。
実際の借入金利は、10年前の年利1.275%程度から年利0.5%以下など、大幅に下がっています。

また、住宅ローンの基準金利は日銀の金融政策に影響を受けますが、2%の物価上昇目標を達成するまでは、日銀が金利変動を一定範囲内にコントロールすることを明言しています。
金融緩和が続く限りは、変動金利、固定金利とも急激な金利上昇はないでしょう。

ただし、住宅ローンは20年、30年と長期間返済していくものです。
変動金利で借りる場合は金利上昇に備えたゆとりのある資金計画が必要です。

【2】住宅ローン減税も一新!

2022年の住宅ローン減税率は、年末ローン残高の1%から0.7%に縮小されます。また、所得税から引ききれない場合に次の年の住民税から差し引かれる金額の上限は、13.65万円から9.75万円に減額されます。
しかし、減税期間の本則は10年から13年に延長され、省エネなど住宅の環境性能が高ければ減税額は大きくなります。

2022年~2023年入居新築住宅の住宅ローン減税

認定住宅* ネットゼロ
エネルギーハウス
ZEH
省エネ基準
適合
その他
一般住宅
2021年
一般住宅
本則
減税率 0.7% 1%
減税期間 13年 10年
借入限度額上限 5,000万円 4,500万円 4,000万円 3,000万円 4,000万円
年間最大減税額 35万円 31.5万円 28万円 21万円 40万円
期間最大減税額 455万円 409.5万円 364万円 273万円 400万円
所得の上限 2,000万円 3,000万円
入居期限 2023年末 2021年末

2021年12月10日自由民主党・公明党発表 令和4年税制改正大綱より筆者作成

※所得税から引ききれない減税分は次年度の住民税より9.75万円を上限に控除される
 (住民税からの控除額の上限は2021年は13.65万円)
※2024~2025年末入居は借入限度額引き下げ、減税期間10年となる
*認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅

減税率は下がっても、減税期間が長くなることでメリットが出る人もいます。
2021年に一定の省エネ住宅を建てた場合、年間の最大減税額は50万円でした。しかし、配偶者を扶養している年収600万円の人が払っている所得税は約16.85万円※です。住民税からの減税額とあわせても、年間では約30.5万円で、10年間では約305万円です。

2022年に同じ人が一定の省エネ住宅を建て4,500万円のローンを組んだ場合、所得税と住民税9.75万円をあわせた年間の減税額は約26.6万円です。
13年間の減税額は約325万円となり、2021年と比べて約20万円増えます。

勝手に減税額が減ると思い込まず、自分が払っている所得税と購入する住宅の性能から、ローン減税額を試算してみることが大切です。

※年収600万円の給与所得控除164万円、社会保険料年収の14%、基礎控除48万円、配偶者控除38万円で所得税を試算

【3】自分の最適な借入金額を知ろう

低金利によって、10年前と比べると住宅ローンの借り入れ可能額は大幅に増え、毎月の返済負担は減っています。

借り入れ可能額は10年前の比べて800万円以上アップ

借入日 2011年12月 2021年12月
金利 2.21% 1.13% 1.08%
借入額
5,000万円
毎月返済額 171,070円 144,192円 26,878円
総返済額 71,849,558円 60,560,575円 11,288,983円
借り入れ可能額
(毎月15万円返済)
4,384万円 5,201万円 817万円

いずれも35年返済
2011年12月 フラット35 2.21%(機構団信特約保険料は別途)
2021年12月 フラット35 1.13%(新機構団信保険料0.2%を差し引いた金利)
住宅金融支援機構HP シミュレーターで試算
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2011年と2021年12月では【フラット35】の実質借入金利は1.08%下がっています。
5,000万円を35年返済で借りた場合の返済額は、10年前と比べ毎月約2.7万円、35年間では1,000万円以上少なくなります。逆に毎月15万円の返済額で借りられるローン金額は800万円以上増えています。

しかし、借りられる額が返せる額とは限りません。
住宅購入後も教育資金や老後資金を貯めながら、安心して生活するためには、当面必要なお金を手元に残し、無理なく返せる額から逆算した資金計画が大切です。

たとえば下図より、自己資金1,200万円中頭金にあてられるのは約600万円、毎月の適正な返済額は、固定資産税や火災保険料など維持管理費を差し引いた12万円前後です。

毎月返済額12万円、年利1.33%、35年返済で借りられるローンの額は、約4,027万円です。
頭金の600万円とあわせると、購入できる家の予算は4,627万円となり、10年前と比べると600万円以上アップしています。

また、各銀行とも金利だけでなく住宅ローンを借りた後の特典やサービスも充実しています。

住宅ローン付帯サービスの一例

サービス内容 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 楽天銀行 三菱UFJ銀行
無料付帯保険 全疾病保障+
がん診断給付金
(女性限定)
がん団信50% 就業不能+
がん団信50%
なし
金利引き下げ カーローン ▲1%
教育ローン ▲1%
フリーローン ▲1%
カードローン ▲0.5%
目的別ローン停止中 返済口座に指定
0.3%金利優遇
融資事務手数料
引き下げ
カーローン ▲0.2%
リフォームローン
▲0.5%
クレジットカード 優遇プログラム
対象ステージ
1ランクアップ
お買い物得点 ソニーストア
引越料金割引
レンタカー・外貨両替等優待など
4,000万円超借入で
楽天キャッシュ
20万円分
・家電購入・引越
・ホームセキュリティ
その他 ハッピープログラム
2年間VIP
ATM月5回・振込手数料月3回まで無料など

出展:各銀行HPより筆者作成(2021年12月5日現在)

※サービスは時期により変わります。各HPでご確認ください。

住宅ローン減税以外にも、低金利や銀行間の競争から、住宅ローンの借り入れ可能額が増え、無料で付帯できる疾病保障や借入後のサービスも増えています。

ローン減税など支援策は大切ですが、低金利が続く中、住宅が買いやすい状況は続いていると言えるでしょう。そして何より住宅購入で最も大切なのは、購入後も住宅購入以外の家族の希望を実現させながら、家族がその家で幸せに暮らすことです。
ローン減税だけに振り回されず、なぜ家を買いたいのかを家族でよく話し合い、低金利や充実したサービスを利用した購入計画を立ててみてはいかがでしょうか。

※この記事は2021年12月10日発表「令和4年度税制改正大綱」(自民党・公明党)の情報を基に作成しています。今後の国会で成立をもって適用されます。
※各制度の適用条件など、詳しくは国土交通省や各行政区のホームページ等でご確認ください。

執筆・情報提供

有田 美津子 (アリタ ミツコ)

資格:CFP®・住宅金融普及協会 住宅ローンアドバイザーなど
有限会社ヒューマン・マエストロ 取締役
2011年より企業に属さず中立な立場でコンサルティングを行うFPとして事業を開始。現在はお客様への良質な情報提供のために、執筆や雑誌等の取材、講演をそれぞれ年間50本以上、個々のお客様の希望を実現する住宅購入やライフプラン相談を年間150件以上受けています。
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