土地の値段の調べ方は？無料で調べられる？調査時の注意点も解説

土地の値段を決める際に知っておくべき指標

土地の値段を決めるために用いられる公的な指標は、用途によって複数設けられています。
それらの用途や特徴を知って使い分ける必要があるのです。

この項では、下図のように一物五価（一物件五価格）と呼ばれる5つの指標の用途について解説します。

公示地価

公示地価は、国土交通省が毎年3月下旬頃に発表する、毎年1月1日時点の1平米あたりの土地価格です。

公示価格の目的は、土地の公的な価値を示すため、公共事業用地の取得価格の基準となる指標のほか、公正な不動産取引を促進するために、一般の土地取引の際にも参考にされています。

土地の売価が公示価格よりも大きく上回る場合、公正な取引とはいいがたいという判断が働くきっかけとなるわけです。

全国の都市計画区域に定められた標準地調査地点）を対象に調査を行います。調査地点は2人以上の不動産鑑定士によって調査され、さらに土地鑑定委員会での審議を経たうえで、正式に価格が決定する仕組みです。

公示地価は国が指定する不動産鑑定士によって算出されており、根拠が具体的で信用性が高いといえます。公示地価に基づいた売却価格に合わせておくことで、土地売却はしやすくなるでしょう。

基準地価

基準地価は、公示地価の補完を目的として、都道府県によって発表される土地価格指標で、別名・都道府県価格調査です。価格はその年の7月1日時点のものが、毎年9月下旬頃に発表されています。

公示地価と同様、適正かつスムーズな土地価格査定を実現すべく、3月下旬に発表される公示地価の補完を半年時期ずれで行うほか、都市計画区域外の地価情報を提供するのも目的です。

評価方法などは公示地価とほぼ同様でありながら、鑑定は都市計画区域内外の土地も含む2万箇所が対象で、調査を担当する不動産鑑定士は1人以上という点がやや異なっています。

公示地価との半年の時期ずれの間における地価変動は、公示地価・基準地価の比較をすることが可能です。

実勢価格

実勢価格は、土地が実際に売却完了したときの最終的な価格であり、時価とも呼びます。

売り手と買い手が価格について交渉し、双方が合意した価格そのもので、いわゆる取引事例が示す相場です。

不動産取引上、公示地価や基準地価のように公的機関が定める基準価格はあくまで基準なので、基本的には当事者同士が自由に価格を設定し、同意した価格で取引されることとなります。

また、そのような取引事例が一物五価全体の動向を決めていくというのが、自然な市場原理でしょう。

実勢価格の類推は、近隣の似た土地における過去の実勢価格を参考にして相場を把握します。ただし近隣の実勢価格も1年半〜2年程度の間に大きく変化している場合もあるため、要注意です。

根拠のない高価格を提示しても、買い手が決まらない可能性が高くなります。不動産会社のスタッフにも相談しながら納得のいく、程よい価格帯を見つけましょう。

したがって、土地を売却する際には公示地価や基準地価だけではなく、あわせて実勢価格を調査することも大切です。

路線価

路線価とは、道路＝路線に面した宅地1平米あたりの価額によって算出される土地の価格をいいます。

路線価の用途・目的は、土地の相続税や贈与税などの税金を計算する際に用いる基準となることです。調査対象は主要道路に面した土地のみであり、どちらかというと、定点観測に近い性質を持ちます。

路線価は、以下の2つです。

● 各市町村（東京23区は東京都）が発表する固定資産税に関するもの
● 国税庁が発表する相続税に関するもの（相続税路線価）

固定資産税に関する路線価は3年に1度の割合で見直され、後述する固定資産評価額の計算に利用されます。

路線価が設定されていない場所（倍率地域）もあるので、そのような土地については、固定資産税評価額に国税庁が定める「評価倍率」を掛けて相続税評価額を算出するルールです。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税・不動産所得税・登録免許税など、各種税額を計算するために使用される評価額です。

この評価額は前年1月1日時点の土地価格をもとにして、管轄自治体（市町村）が3年ごとに更新を行っており、次回直近の評価替えは2027年を予定しています。評価替えの更新結果は、その年の4月頃に発表される慣例です。

固定資産税評価額は、固定資産税路線価をもとに算出されており、毎年4月から6月頃に送付されます。したがって、固定資産税路線価を用いての計算は不要です。

固定資産税評価額は、公示地価の70％が目安とされますが、エリア（市街地や村落地）、面積・形状などの要素によっても変動します。

相続税路線価

相続税路線価は、相続税や贈与税の計算に使用される土地価格として、前々項の路線価とほぼ同義です。一般的に「路線価」といえばこの相続税路線価を指します。

国税庁が毎年7月に発表するもので、その年1月1日時点での主要道路に面する宅地の1平米あたりの価格を示す基準データです。この価格は、不動産鑑定士の評価および、有識者の意見を参考にして決定されており、金額は公示地価に対して約80％が目安となっています。

相続税路線価は1平米あたりの価格なので、土地の面積を掛け合わせて土地全体の評価額を算出する仕組みです。

前述のように、路線価が設定されていない土地は、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算する「倍率方式」で算出します。

一物五価の特徴まとめ

土地の値段の調べ方は？無料で調べられる？

土地の値段を調べることは、相続時の遺産分割・離婚時などの財産分与で公正を期すために、個人で不動産鑑定士に依頼するなど特別な例を除いて、無料で可能です。

正確な価格根拠を持っていれば、売買取引の際の価格交渉もしやすくなります。この項では、前項でご紹介した価格調査方法の特徴や、メリット・デメリットなどをご紹介しますので、確認してください。

①国土交通省が発表する公示地価

公示地価は国土交通省によって公式サイトで発表されており、「不動産情報ライブラリ」から、マップや住所検索でその年の公示地価を調べることができます。手順は以下の通りです。

● 「地域検索」をクリックし、調査したい土地の住所を入力する
● 「価格情報」で表示されるメニューから「国土交通省地価公示」を選択し「決定」ボタン
● ○マークをクリックし、その土地の公示地価を確認する

詳細表示をクリックすると、より詳しい土地情報や公示地価の推移を確認できる場合があります。

○の色がオレンジの場合は住宅地、黄土色が商業地の表示です。公示地価が表示されない土地もあるので、その場合は、表示されている近隣の土地を参考値にしましょう。

ご参考：
不動産情報ライブラリ｜国土交通省

②過去取引データに基づく実勢地価

土地本来の実勢地価は、売買取引が成立しなければ確定しませんが、過去の取引データによって値段の目安を把握することができます。

過去の取引結果データを収集するには、公示地価同様、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」を利用して調べることが可能です。

「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」→「データの検索・ダウンロード」から、地域・時期などを絞り込んで、類似した取引データを検索しましょう。

検索は住所だけでなく、路線・駅名からも調査可能です。価格情報区分は、以下の両方で確認できます。

● アンケート調査に基づいた不動産取引価格の情報
● 不動産情報ネットワークシステム内の価格情報に基づいた成約価格情報

土地ではありませんが、規模が大きめの中古マンションなどの場合は、不動産ポータルサイトなどで、同じ棟の取引事例が掲載されていて、参考にできる場合があります。

実勢地価は確定済みのものなので、信頼性は高いといえますが、調査したい土地の参考になるような取引データが探せるとは限りません。

また、参考とする物件の取引時期が古い場合、現状とは相場が異なっている可能性にも注意しましょう。

ご参考：
不動産情報ライブラリ｜国土交通省

③固定資産税納税通知書に記載の評価額

自分の土地の固定資産税評価額を知りたい場合は、毎年送られてくる固定資産税納税通知書を確認すると、課税明細書の部分に、評価額が記載されています。

また、不動産がある管轄の役所や都道府県税事務所で、固定資産税台帳を閲覧して、評価額を確認することも可能です。固定資産課税台帳を所有者（納税義務者）ごとにまとめ、一覧表にしたものを名寄帳といいます。

「縦覧帳簿」を利用すれば、自分以外のほかの人が所有する不動産の価格も調査可能です。

書類発行は役所・都道府県税事務所の窓口以外にも、郵送で固定資産評価証明書を取得することもできます。

証明書の申請は、マイナンバーカードや運転免許証などの本人確認書類が必要です。詳細は役所への問い合わせか、ホームページを確認しましょう。

④国税庁が公表する相続税路線価

相続税路線価は、国税庁の運営する「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」から調べることができます。相続税路線価の調べ方は、以下の通りです。

● 調べたい都道府県をクリックして、「路線価図」を選ぶ
● 市町村名を選び、地域を絞り込んで検索する
● 該当する路線価図を選んでクリックして、詳細を表示する

路線価図ページごとに表示されるため、調べたい土地が探しにくい場合は、画面上部の「この市区町村の索引図ページへ」をクリックして土地を選びましょう。地図が表示されて、土地を探すことができます。

ご参考：
財産評価基準書 路線価図・評価倍率表｜国税庁

⑤不動産一括査定サイトでの確認

簡易的に土地価格を調査・比較したい場合、不動産一括査定サイトの活用も可能です。一括査定サイトは、ネット上の操作だけで不動産会社に土地の簡易査定を依頼するシステムとして機能します。

不動産情報を入力するだけで、複数の不動産仲介会社に一度に簡単に査定依頼ができるため、個別に依頼する手間が不要で便利です。

複数の不動産仲介会社から相見積もりの形で査定を受けることによって、提示された価格を比較して検討できます。また、所有する土地の売却相場を把握しやすくなるでしょう。

注意が必要な点として、以下を意識する必要があります。

● 不動産会社によっては、媒介契約を結びたいために、相場よりも高めの売却価格を提示してくる場合がある。
● 売買の媒介契約を目的とした営業を受ける場合があるので、状況によってははっきりと断りの意思表示をする。
● 一括査定は、現場を見たり細かい書類を確認したりしたうえでの細かい査定ではない＝精度には過度に期待しない。

⑥APIを用いて図上に地価を反映し確認

個人の取引ではあまり縁がないですが、取引を行う機会の多い法人の場合、APIを活用して地図上に地価を表示させるサービスを利用する方法があります。

APIは、アプリケーション同士を連携させるためのシステムで、地価データベースと地図のアプリケーションを組み合わせて利用するものです。

地価表示機能を持つAPIで、自社のソフトウェアやWebサイト上で、調べたい土地の地価を確認できるようになります。

APIのメリットとしては、定期的に情報が自動更新され、常に最新の地図・地価情報を取得できることといえるでしょう。

土地の値段に影響を与える要因

土地の値段を調べるうえで、意識が必要なのは、地価は常に変動するという点です。この項では、土地の値段に影響を与える要因にはどのようなものがあるか、ご説明します。

①利便性

土地の利便性＝利用価値は、価格を決める際にもっとも大きな要素となるでしょう。

土地は利便性が高いほど需要が増します。

土地の利便性は立地（交通の便）や周辺環境（施設）、地域の発展度合い・将来性など、生活や通勤・通学などに便利であるかどうかが大切です。

どのような土地を利便性が高いと感じるかはやや個人差があるものの、多くの人が便利と感じる場所ならば、具体的な需要が高まるため、土地の値段は上昇しやすくなります。

②広さ

土地の広さも、価格を決定する際の重要な要素となります。土地の価格は1平米あたり、もしくは1坪（1坪＝畳2枚分ほどの広さ）あたりいくらといった形で提示されることが多いです。

● 土地の価格 ＝ 坪単価 （平米単価）× 面積

建物をつくるうえで余裕があり、車のスペースも必要など、土地に求められる要素がありますが、「中途半端に広い土地」は、単価相場よりも安く取引することになるケースも。

たとえば、家や庭・外構を確保したうえで余計な広さが余る、家2軒分の土地に分割することが難しいなどの場合、早く売却するためにはやや安めの価格となるような場合です。

③形

土地の値段を決めるうえで、土地の形も判断材料となることがあります。住宅をつくるために土地を利用する場合、家をつくりやすい土地の形状かという要素です。もともと宅地であった更地であれば問題視されにくい点ですが、そうでない土地ではネックとなることも。

土地の形が正方形や長方形に近い「整形地」といわれる土地ならば、比較的問題は起きにくいでしょう。

しかし、形が円形やいびつな形、旗竿地と呼ばれるような、一部分が突出していたり路地状になっているような不整形地や、高低差のある土地では、注意が必要となります。住宅の建設が制限され、土地の価格が下がる要因となる場合があるのです。

しかし、家屋の設計次第では不整形地を活かせる場合もあります。不整形地の売却ケースでは、建売や注文住宅も請け負う不動産会社に「土地の形を活かした建築プランを買い主に提示できるか」を相談するのも良いでしょう。

このほか、土地の値段にマイナス要素となりうる点として、以下の点も挙げられます。

● 心理的・物理的瑕疵（住むことに抵抗のある要素がある土地）
● 埋設物の有無
● 将来的なセットバックの必要性
● 再建築不可・建築基準法違反（建物がある場合）

④方角

土地の方角も価格決めの要因となります。日本では、主として住宅の日当たりや、家相・風水の観点から東西南北どちらの方角を向いているかを気にする人も多いため、方角が土地購入の意思決定を左右する場合があるからです。

日当たりや家相・風水などの方角を考慮した場合、冬でも洗濯物が乾きやすい南側や東側に開けている土地の需要が高くなります。リビングの方向が南東西北の順で価格が高くなるという傾向が基本です。

土地の方角は、そこを何の目的に活用するのかがポイントとなるでしょう。日当たりの良い家がいい、庭で家庭菜園をやりたいなどの場合、南側に向いた日当たりがいい土地が支持されます。

もちろん、土地は南向きのものばかりではなく、ほかの方位の土地でも、近隣の視線が少ない、夏季に屋内が暑くならないなど、異なるのメリットをうたうことも可能です。

土地を売却する際にはその土地のセールスポイントがなにか、不動産会社と相談しながら戦略を立てましょう。

⑤景気

土地の価格は、販売の際の景気動向によっても大きく左右されます。土地の所在地によって、景気の波と連動して不動産価格が大きく変動することがあるため注意が必要です。

これまでは、不景気の中でも、マイナス金利政策や各種住宅政策の影響で、土地価格は上昇基調でした。

しかし、2024年のマイナス金利政策解除と、住宅価格の高騰などから、土地売却にはやや不利な傾向の情勢になり始めています。

現在まだ具体的に土地が下落傾向となっているわけではありませんが、今後の動向によっては、売却を取りやめて、建て替えにするなども戦略として考えられるでしょう。

土地の値段を調べる際の注意点

この項では、土地の値段を調べるうえで、正確を期すための注意点をご紹介します。

①情報は最新であるか確認する

土地の値段を調べるための参考にする際には、そのデータがいつのものであるかどうかが大切です。

地価は時期や周辺状況など複数の要素によって変動するため、あまり古い情報である場合、現状の価格とは大きく異なっていることもあります。

たとえば、土地売買において基準にする要素の高い公示地価は、1月1日時点での価格ですが、可能であれば9月に発表される7月1日時点の基準地価も参照し、半年間でどのくらい値動きがあったかを確認したいところです。

なお、相続や離婚などで、見積もりに正確性・公平性が求められる場合は、不動産鑑定士などに鑑定を依頼することも検討しましょう。

②地域の特性を考慮する

地価を調べるときは、その地域の特性・対象となる土地そのものの特質も考慮しておきましょう。

地域ごとの市場の動向はもちろん、土地を含むより狭いエリアの周辺開発状況なども検討します。公的に発表される地価情報に加味して、土地価格に影響のある要素を確認しましょう。

たとえば、地下鉄の新駅開業、ショッピングモールの計画、大手企業の誘致などです。

逆に、大学や企業の撤退など、マイナス要因がある場合、その点を考慮してやや現実的な土地価格を設定する場合もあります。

③複数の情報を比較する

単一ではなく複数の情報源を比較し、より精密な分析をすることも必要です。公示地価や基準地価、実勢価格など各種のデータを比較することによって、より実際に近い実用的な地価を把握できます。

土地売却で価格を高く設定しすぎた場合、買い手がなかなか見つからない可能性が高くなります。逆に安く売り出せば売却は早くなりますが、経費や譲渡所得税を差し引いて、手残りとなるお金は少なくなるでしょう。

売却取引も一つのビジネスなので、買う人の立場や心理も考えながら、複数のデータを比較し、より納得しやすい価格を設定することで、スムーズな土地取引を進めることができます。

まとめ

土地の値段の調べ方、無料で調べることは可能か、調査時の注意点などを中心に解説しました。

土地を手放す際の事情はさまざまで、値段を決めるうえでは「安くても早く売ってしまいたい」「少しでもお金を多く残したい」などの意向も反映されるでしょう。

しかし、どのようなケースでも、その土地の相場、適正な販売価格を把握するのは、取引の基本として、とても大切なことです。

公的に発表される基準値を一般の方が見ているだけでは、見えづらい要素もあるので、不動産会社の査定を受け、現地訪問や調査に基づいた値付けの根拠を細かく質問することをおすすめします。