住宅ローンにおける変動金利と固定金利の違いは？どっちがお得？メリット・デメリットを比較

住宅ローンの金利は固定金利と変動金利の2つがある

住宅ローンの金利は、大きく「固定金利」と「変動金利」の2つに分類されます。

そして固定金利は、一定期間について金利が固定できる固定金利期間選択型と全期間固定金利型の2種類です。

金利の大別
固定金利：一定期間または完済までずっと金利が変わらないタイプ
変動金利：銀行の短期プライムレートにしたがって金利が変動するタイプ

固定金利は、決められた期間に関して、市場金利が上昇しても金利が変わりません。一方の変動金利は、市場金利の動向が金利に反映されていくタイプです。

固定金利期間選択型とは

固定金利期間選択型タイプの金利は、借入する人の選択に応じて、金利を固定することのできる住宅ローンです。

2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年というように、借入当初における固定金利期間を選択することが可能となっています。

おおむね、固定金利の期間を長く設定するほど、その期間金利が変わらない代わりに、設定される金利は高くなる傾向です。

固定金利期間が終了した翌年からは、金利は変動金利となるのが一般的ですが、再び固定金利期間選択型の期間を設定することができる商品もあります。

メリット

一定期間金利を固定できる固定金利期間選択型の主なメリットは、以下の3つです。

• ● 一定期間の金利を固定できる
• ● 一定期間における金利上昇リスクを避けられる
• ● 全期間固定金利型と比較すると金利が低い

一定期間金利を固定できることで、その期間の住宅ローン支払いについて、支払額が一定となり、家計のやりくりがしやすくなる、ライフプランが影響を受けないといった特徴があります。

また、固定金利期間中に市場金利が上がっても支払金利は影響を受けないため、期間中は金利上昇のリスクを避けることが可能です。

さらに、同じ固定金利型でも、全期間固定金利型と比較すれば低めの金利で固定できるのもメリットといえるでしょう。

デメリット

固定金利期間選択型の主なデメリットは、以下の3つです。

• ● 全期間にわたる金利の固定ができないので、総返済額は確定できない
• ● 固定金利期間終了後の金利上昇に対して「5年ルール」「125％ルール」が適用されない
• ● 固定金利期間終了後、再度固定金利期間選択型にすると、手数料が必要なケースがある

固定金利期間選択型は一定期間の金利は固定でき、その間の金利対策とはなりますが、全期間の金利を固定プランとは異なり、その後の総返済額を確定できません。

完済までに金利上昇リスクを引き受ける期間は残るため、完済時までにわたる長期的な家計計画は立てにくいでしょう。

また、変動金利の場合に適用される5年ルールと125%ルールなどの金利上昇時の安全策が、固定期間終了後の変動金利に対しては適用されない点もデメリットです。

5年ルールとは：
毎月の返済額が5年間固定され、金利変動があっても5年間は返済額が変わらないルール

125％ルールとは：
金利の上昇率に関わらず、返済額が見直される5年ごとのタイミングでは、新しい返済額がそれまでの返済額の1.25倍以上にならないルール

これらのルールが適用されないことで、速いテンポで毎月の返済額が高くなってしまうリスクや、市場金利の状況によって、固定金利期間終了後に一気に返済額が増えてしまう可能性があります。

ただし、近年は変動金利でも最初からこの2つのルールを適用しない住宅ローンもあるほか、2つのルールが適用されても、最終的に返済する額に変わりはありません。

固定期間があるだけまだ、借り換えなど、ほかの返済戦略を考える時間ができるといえるでしょう。

また、固定金利期間終了後に再度固定金利期間選択型を選択する場合の手数料があるケースにも、注意が必要です。

こんな人におすすめ

固定金利期間選択型の金利は、たとえば以下のようなライフプランで、金利上昇を避けたい期間がある人におすすめといえるでしょう。

• ● 子どもの教育計画などがある程度決まっている
• ● 数年後に確実な収入増が見込める（共働きの予定など）

固定金利期間選択型は、一定の期間は安定した返済プランを利用しつつ、将来の収入アップを目指す、金利動向を見極めたいなどの人に向いている金利設定です。

そして、固定期間終了後の状況に応じて、その後は変動金利あるいは再度固定金利を選択することとなります。

ライフプランの例：
「近い将来大きな出費を予定している」
「数年後にはある程度の安定した収入を得られることが決まっている」
「今は子どもが小さいが、5年後に共働きに戻れそう」
「子どもの大学の学費がかかる期間は、固定金利期間にしておきたい」

全期間固定金利型とは

全期間固定金利型は、ローンの完済までずっと同じ金利で返済し続ける住宅ローンです。

市場金利がどのように変化しても、総返済額は借入時に確定し、以降変化することはありません。

利上げの影響を受けない点は安心ではありますが、設定される金利は、固定金利期間選択型や変動金利型に比べて最も高いため、総返済額は現状では最も高くなることが多いです。

メリット

全期間固定金利型の主なメリットは、以下の3つといえます。

• ● 契約時点で全期間の返済額が確定できる
• ● ライフプランが立てやすい
• ● 金利上昇のリスクヘッジができる

全期間固定金利型は、ローン契約の時点で全期間の返済額が確定するため、長期にわたってのライフプランが立てやすくなる点は大きなメリットとなるでしょう。

また、金利上昇のリスクヘッジは万全となります。

デメリット

全期間固定金利型の主なデメリットは、以下の2つとなります。

• ● 変動金利型や固定金利期間選択型に比べて金利が高い
• ● 市場金利が下がった場合でも、約定の支払いを続けることになる

全期間固定金利型は金利上昇に強い代わりに、変動金利型や固定金利期間選択型の住宅ローンに比較すると、もともと設定される金利が高くなります。

また、市場金利が下落した場合にも、返済額を下げることはできません。

市場金利が大きく上昇した場合、全期間固定金利型のメリットが生じる可能性はありますが、現状考えづらいものの、逆に市場金利が下がった場合は不利になります。

こんな人におすすめ

固定金利期間選択型の金利は、たとえば以下のようなライフプランで、金利上昇の影響を受けたくない人におすすめといえるでしょう。

• ● 出費や収入が安定しており、その中でやりくりを完結したい人
• ● 金利上昇に関係なく返済額が安定してほしい人

ただし、デメリットの項でも述べたように、総支払額は現状ではほかの金利に比べて最も高くなる可能性が高いため、総支払額を抑えたい方には向きません。

ライフプランの例：
「生活費や税金などほかの支出とあわせて、長期にわたり計画的な返済をしたい」
「出費や収入、貯蓄などの状況が安定している」
「変動金利の動向をいちいちチェックして、ストレスを感じたくない」
「収入に対して借入比率が高め。これ以上返済額を増やしたくない」

変動金利型とは

変動金利型は、ローン借入期間中の金利が、市場金利を反映して変動する住宅ローンで、現在の住宅用借入における主流です。

一般的に、短期プライムレートと呼ばれる基準金利に連動し、各金融機関で半年に一度、適用金利の見直しが行われます。

市場金利の変動に応じ、返済額は上下します。ただし、住宅ローンの一般的な返済方法である元利均等返済の場合、通常は5年ごとに返済金額が見直され、変更されることがあるでしょう。

（元利均等返済：毎月の返済額が一定になるよう計算され、返済が進むと元金返済の比率が増える）

（元金均等返済：元金の返済を均等に行い、返済が進んで住宅ローン残高が減るほど利息額が減り、月ごとの返済額が減る）

メリット

変動金利型の主なメリットは、以下の3つです。

• ● 金利が固定金利型に比べて低い
• ● 金利低下の恩恵を受けられる
• ● 繰上返済との相性が良い

変動金利型は、固定金利型に比べて金利が低く設定されています。住宅ローンの借入金額は高額であり、1％の金利差でも、総返済額は大きな違いとなります。

また、変動金利型の場合は市場金利の下落によって、返済総額も下がる可能性もあるでしょう。

さらに、ほかの金利タイプよりも設定金利が低い変動金利型は、借入金利が低いうちに、繰上返済などで元金を減らしておくことで、将来の金利上昇リスクを軽減しやすいです。

デメリット

変動金利型の主なデメリットは、以下の3つです。

• ● 当初借入時に総返済額の確定ができない
• ● ライフプランを策定しにくい
• ● 市場金利が上昇すると、返済総額が上昇してしまう

変動金利型は利上げごとに返済総額が変わることになるため、借入時も、それ以降も総返済額を確定することはできません。

将来にわたっての金利動向は予測がつかず、長期的な資金計画・返済計画は困難です。
「来月から返済額が数万円上がる」ということもあり得るため、ライフプランが影響を受けやすいでしょう。

前述のように、「5年ルール」「125％ルール」によって毎月の返済額の大幅変動が抑えられる例もあります。しかし、返済額のうち利息の占める割合が増加することで、元金の返済が進まなくなる可能性もあるのです。

また、急激に金利が上昇すると、毎月の返済額では増えた利息をカバーしきれなくなる状況となること（未払利息の発生）があります。

その場合は、最終的に返済期間の延長、一括返済を求められるような状況も考えられるため、金利動向に注意が必要です。

こんな人におすすめ

変動金利型は、以下のような人におすすめです。

• ● 金利動向をこまめに追って借り換えなど柔軟な対応ができる
• ● 現状はまだ、変動金利のスタート金利の低さ＝返済総額の低さに賭けたい
• ● 経済的余裕があり、利上げに対応しやすい

ライフプランの例：
「余裕を持って返済プランを決めた分、繰上返済のための貯金を進める」
「金利動向をしっかり追って、借り換えなどの積極策を進める意思がある」
「自己資金や親からの資金援助で借入額を低めに抑え、利上げの影響が少なめ」

住宅ローンの金利を選ぶ時のポイント

これまで述べたように、住宅ローンの金利は、固定金利型（固定金利期間選択型と全期間固定金利型）または変動金利型から選ぶ必要があります。

この選択には「どちらがいい」「やめたほうがいい」など絶対的な正解はなく、それぞれのご家族のニーズを測って考えることになるでしょう。

ここでは、金利タイプを選ぶ際のポイントについて解説します。
主なポイントは、以下の3つです。

• ● ライフプランを立ててから選ぶ
• ● 各金利のメリット・デメリットを把握する
• ● 金利ごとにシミュレーションしてみる

それぞれのポイントについて、以下でご説明します。

ライフプランを立ててから選ぶ

住宅ローンの金利を選択するにあたって、家族のライフプランを振り返って考えることは、とても大切な要素です。

今後いつ頃の時期にお金が多く必要となるか、順調に返済を続けながら、出費が過度に負担な時期を作らないためにはどうしたら良いかというのがポイントになります。

現在想定される住宅ローンのリスクはまず「利上げ」ということになるでしょう。育児や介護で働けない、子どもがある程度成長して、細かい出費が急に増え始めるなど、家族の歴史の中では出費を増やしたくない時期はあるものです。

その期間は固定金利型を利用して、乗り切るなどの方法を取るようにしましょう。

とくに、利上げが予断を許さない状況なので、金利を意識するとともに、無理な返済プランは最初から避けておくことも大切なポイントとなります。

家計支出の変動については、ファイナンシャルプランナーにシミュレーションしてもらうのが確実です。

各金利のメリット・デメリットを把握する

前述のように3つのタイプの金利＝固定金利型（期間選択型と全期間固定金利型）、変動金利型にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

ご家族がどのパターンに向くかをよく検討してみましょう。シンプルに申し上げれば、以下の3パターンでしょう。

• ● 特定の期間だけ金利固定で乗り切る場合は期間選択型の固定金利型
• ● 支払総額が大きくなっても、安定した返済プランをのぞむ場合は、全期間固定金利型
• ● 借り換えや繰上返済で積極的に金利動向と向き合う場合は変動金利型

金利ごとにシミュレーションしてみる

金利タイプごとに総返済額をシミュレーションするのは必須です。

プランごとにどんなにほかのメリットがあっても、総返済額にあまりの開きがある場合、再検討せざるを得ない場合もあります。

例として、以下をご確認ください。

金利タイプの比較固定金利期間選択型と変動金利型
※3,000万円・35年ローン・管理均等返済・ボーナス払いなし

※固定金利5年特約は、期間後に変動金利型に移行したものとして計算。

固定金利型と変動金利型はどちらを選ぶべき？

固定金利型と変動金利型はどちらを選ぶべきでしょうか。

変動金利型は何といっても借入当初の金利の低さから、毎月の返済額を抑えやすいメリットが大きいです。

ただし、市場の金利の変動によって住宅ローンの金利も上がり、返済額が増える可能性も高いといえます。ゼロ金利政策の終了で、近年着実に適用金利が上昇しているのが実情です。

全期間固定金利型は、金利が変わらないことから、返済計画が立てやすく安心感がありますが、現状の答えとしては変動金利型がおすすめとなることが多いでしょう。

その理由は、総返済額の開きが大きすぎるためです。下記の表をご参照ください。

金利タイプの比較（全期間固定金利型と変動金利型）
※3,000万円・35年ローン・管理均等返済・ボーナス払いなし

【ライフスタイル別】金利の選び方

この項では、金利の選び方について、ライフスタイルなどごとにもう少し踏み込んで、解説します。以下の表を参考にして、当てはめてみてください。

＜ライフスタイル別における金利タイプの選び方のポイント＞

新規貸出額における金利タイプの割合は？

新規貸出額における金利タイプの割合は、変動金利型が多数となっています。

2026年3月に発表された、令和7年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書によると、2024年度の個人向け住宅ローン新規貸出額における金利タイプの割合は、以下のような結果でした。

• ● 全期間固定金利型…2.0％
• ● 固定金利期間選択型…9.5％
• ● 変動金利型…83.5％

ちなみに、2022年度の変動金利型割合は77.9％、2023年度が84.3％と、年々増え続けています。

ご参考：
令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書｜国土交通省

下記は同様の趣旨の国土交通省による調査です。やはり変動金利型が圧倒的なシェアとなっているのが分かります。

変動金利が人気の理由

近年、変動金利型が圧倒的に選ばれている理由としては、現在もなお、変動金利型の金利がほかに比べて低いことによります。

市場の動向に合わせて金利が変動するものの、まだ現状利上げが行われても総返済額ではかなり有利な状況になるといえるでしょう。

借入当初の金利が低く、総返済額の少ない変動金利型が多く選ばれているのです。

変動金利型の知っておきたいリスク

しかし、変動金利型は、借入当初は固定金利型よりも金利が低いものの、現在の金利動向は、利上げが続く渦中です。

固定金利も変動金利同様に利上げが続いています。固定金利は景気や物価の動向を反映して「変動金利に先行して上昇していく」ことが多く、変動金利だけが突出して利上げすることもありません。

しかし、固定金利型は一度適用されれば、その期間は利上げの影響を受けないものの、変動金利型はつねに返済額上昇のリスクと向き合う状態が続くことに。

2024年3月に日銀がマイナス金利政策の解除を決定して以来、利上げが行われ、その結果は確実に返済額に反映されることになります。

金利の変動リスクへの対策

金利上昇の動きを意識し、変動金利型や固定金利期間選択型を選ぶ場合には、金利変動リスクに備えた対策を講じてく必要があります。

現実的な返済計画を立てる

金利上昇への備えとして根本的な手段は、現実的な返済計画による融資を受けることです。

毎月の返済額を低く抑えて現実的な家計の許容範囲内に設定し、収入と支出のバランスに余裕を持つようにすることで、金利変動による返済額の影響を、吸収しやすくできます。

また、家計に余裕があれば、繰上返済のための準備資金も調達しやすくなるでしょう。

金利上昇による返済負担の増加を想定しておく

金利上昇による返済負担の増加を、事前にシミュレーションしておきましょう。

金利が0.5％、1％と上昇した場合の、月々の返済額への影響を事前に把握し、それが現実に起きた場合に、どのように対処できるかを検討しておきます。

家計がどの程度の金利上昇まで対応できるかを明確にしておけば、漠然としたストレスや不安もなくなるでしょう。

下記は住宅金融支援機構の調査による、返済額増加の際の対応を「どのようにするか」をまとめたものです。

低金利なローンへ借換えする

金利上昇中の局面では、より低金利なローン商品への借り換えも対処方法の一つです。

ただし、低い金利は何らかの理由で設定されていることも考えられるため、設定金利の条件をよく確認する必要があります。大事な点なので、金融機関のWebサイトを確認するか、融資の相談を受けてしっかりチェックしましょう。

金利差だけでなく、団信のカバー内容や手続きの手数料・保証料などの諸費用も含めて、商品としての総合的なメリットを判断することが大切です。

また、借換時のハードルとして新たにローン審査を受けることが求められます。借り換え時点での収入状況や信用状態によっては審査結果が思わしくない可能性も。

金融機関も顧客獲得競争を行っているため、気軽に相談して、どの程度のメリットがあるかをシミュレーションしてもらうことをおすすめします。

関連記事：
金利上昇が当たり前の時代、どう備える？住宅ローン選びの視点｜住宅展示場のハウジングステージ

住宅ローンを乗り換えるメリット・デメリット

住宅ローン契約時よりも現在のほうが魅力的なローン商品があり、すでに借り換えを検討しているケースもあるでしょう。

住宅ローンの借り換えでメリットが出るための確認ポイントは、主に以下の3つです。

• ● 借り換え後の金利差が1%以上ある
• ● 住宅ローンの残債が1,000万円以上ある
• ● 残りの借入期間が10年以上ある

上記のケースに1つでも該当する場合は、借り換えのメリットが出る可能性があります。しかし、とくに残りの借入期間が10年を切っている場合は、金利や総返済額の圧縮より、借換手数料などのほうが高額になることが多いです。

また、住宅ローンはほかの借入に比べて低金利であることが多く、ほかの借入の借り換えを行ったほうが、お得になることが多いでしょう。

別の金利タイプに借り換える場合のメリット・デメリットについては、次項以降を参考にしてください。

固定金利から変動金利へ借り換えるメリット・デメリット

メリット・デメリットを簡潔にまとめると、以下となります。

• ● メリット：もとの設定金利の差から、借入金利を大きく下げやすい。
• ● デメリット：金利変動リスクは引き受けることになる。

金融機関によっては、固定金利期間中のプラン変更ができないケースもある点、他行への借り換えの場合、新たに手数料・諸費用がかかる点は要注意です。

変動金利から固定金利へ借り換えるメリット・デメリット

次に、変動金利から固定金利へ借り換えるメリット・デメリットを簡潔にまとめると、以下となります。

• ● メリット：安定的な返済計画が実現できる。
• ● デメリット：金利負担が大きくなってしまう（現状では可能性が高い）

全期間固定金利型へのタイプ変更はできない金融機関が多い点、他行への借り換えは新たに手数料・諸費用がかかる点はやはり要注意となります。

まとめ

住宅ローンにおける変動金利と固定金利の違いはどのようなものか、どっちがお得かなど、メリット・デメリットを比較しました。

利上げが現実化している中で、マイナス金利時代には少数派だった「全期間固定金利型」が、脚光を浴び始めています。

まだ依然として変動金利型の選択が多いものの、期間を設定する固定金利期間選択型に関しては、今後もっと利用価値が上がってくることも考えられるでしょう。

繰上返済や借り換えのほか、さまざまな方法で、利上げ対策を検討していきましょう。