金利が安いおすすめ住宅ローン10選！選び方も紹介

住宅ローンを選ぶときのポイント

この項では、住宅ローンを組む前に行う確認や基礎知識、ローン商品を選ぶ際のポイントについて解説します。

住宅ローンを選ぶ前に自分の状況を確認する

住宅ローン商品を選ぶ前に、ローンの借入に支障がないか、まずは以下の点を確認しておきましょう。

• ● 転職してからの期間（勤続年数の条件あり）
• ● 健康状態は良好か（団信加入に影響）
• ● 年齢（50歳以下が望ましい）
• ● 年収（返済負担率に直結）
• ● ほかの借入の状況
• ● 金融事故の履歴がないか

転職したばかりの場合、勤続年数の基準で、借入したい金融機関の申込対象に該当しないことも。

また、低金利の住宅ローンを希望する場合は、団信（団体信用生命保険）に加入必須の商品が多く、健康状態に問題があると上乗せ金利の高い保障への加入や、団信加入が困難な場合もあります。

年齢は返済期間がどのくらい取れるかに関係するため、年収以上にポイントとなる要素です。

現在あるほかの借入の状況や、過去の滞納履歴は、ローン審査の際に「借入可能額」や「融資不能」などにつながる可能性もあります。

過去の滞納歴に伴う事故状況は、CIC、JICC、KSCなどの個人信用情報機関を利用して開示請求が可能です。

ご自分の状況を把握したうえでローン選びをすれば、審査対策にもなるでしょう。

無理のない返済負担率を考える

前項の確認事項と同様に大切なのは、融資の申請にあたって、「無理のない返済基準を持っているか」です。

住宅ローン審査は「貸したお金をきちんと返してくれるかどうか」がすべてといえます。同様の年収の人たちは、みんなどのくらい借りているのでしょうか。

返済負担率は、年収に対する年間返済額の割合を指し「年間返済額 ÷ 年収 × 100」であらわします。

住宅ローンの審査上は、額面年収の30〜35％以内が目安ですが、家計に無理のない数値は、手取り年収の20〜25％が基準です。

例えば、500万円の年収で、手取りは約75〜80％となるため、400万円として、80〜100万円が無理のない年間返済額となります。

借入可能額は、年収倍率（借入額÷年収）で5〜7倍という指標もありますが、返済負担率のほうがより具体的・現実的な指針といえるでしょう。

あくまで「自分が無理なく返せる額がいくらか」を把握することが大切です。

この数字を踏まえたうえで、住宅購入予算を増やすには、共働きのペアローンや連帯債務、親からの住宅取得資金贈与、2世帯住宅の取得などが考えられるでしょう。

変動金利と固定金利の違い

住宅ローンで月の返済額や総返済額を最も大きく左右するのは、金利です。

マイナス金利政策の終了で、利上げが行われるようになっており、今後の見通しでも利上げの可能性が高いでしょう。

それでも現状まだ、毎月の返済額を抑えたい場合、変動金利のほうがメインの選択肢となります。

変動金利は数年前と比べて金利は上昇しましたが、それでも1%弱くらいで申し込み可能な商品が多数あるのに対し、固定金利は2％を超えるケースが多いです。

比較シミュレーションによってよく分かるかと思いますが、例えば3,000万円の物件を35年・元利均等・ボーナス返済なしで借りた場合、金利1％と2%では、以下の違いとなります。

• ● 金利1％　月の返済額：84,685円　総返済額：35,567,700円
• ● 金利2%　月の返済額：99,378円　総返済額：41,738,760円

固定金利は金利上昇リスクを避けられるものの、金利が高い場合1％の差で、35年間の総返済額の差が約617万円にもなります。

固定金利には全期間固定タイプのほかに、金利の固定期間を設定するタイプもあるので、ライフスタイルに合わせて使い分けを検討しましょう。

病気に備えるなら保障特約内容も確認しよう

住宅ローン商品は、一般団信の申込を必須としているケースが多く、借主の死亡や高度障害によって、ローンの残債が全額払われます。

近年では、ワイド団信といって、ガンや三大疾病の場合でも、ローン残債を一定額、あるいは全額保障する特約を用意している金融機関も増えてきました。

病気などで収入の心配が出たときに備えておくのは、家族を守ることにもつながります。保障範囲を広げて、がんのリスクなどにも備えておくと、より安心だといえるでしょう。

ワイド団信を選ぶ際は、以下の点に注意しましょう。

● 団信のカバーを増やすための上乗せ金利が高すぎないか
（0.05～0.1%程度が良い）
● 保障がカバーする範囲の広さ
（一時金支給は入院日数の免責条件が長すぎないかなど）
また、必要な点として、すでに生命保険や医療保険に加入している場合、以下も確認しましょう。

• ● 保障が重複していないか。
• ● 現在加入の生命保険で、団信特約が不要にならないか
• ● 生保と団信特約を上手に組み合わせるのが良いケースもある。

生保や団信は、火災保険と異なり保障範囲が重複しても給付には問題ないため、無駄にはなりません。しかし、必要以上の掛け金は家計負担につながるため、で団信と一般の生保をバランス良く利用しましょう。

自分の状況が心配ならフラット35がおすすめ

健康状態に不安があったり、転職したばかりで勤続年数上、住宅ローンを組めるか心配だったりというようなケースでは、「フラット35」の申し込みを検討しましょう。

上記のようなケースでも借入ができ、返済を開始しておいて、繰上返済を活用することで、短期間で返済総額を抑えることができ、元金を減らせます。

フラット35は固定金利なので、金利や返済額は変動金利に比べて負担となりますが、団信や勤続年数に対応可能となった時点で、借り換えを検討する選択肢もあるでしょう。

物件代金以外にも費用がかかる

住宅ローンを組む際には、物件代金とは別に初期費用が必要となります。一般的に新築は購入価格の約3～5%、中古物件で約6～8%の諸費用が必要となることが多いでしょう。

住宅ローンの初期費用

• ● 司法書士報酬
• ● 印紙税（かからないところも多い）
• ● 登録免許税
• ● 抵当権設定登記費用
• ● 事務手数料（住宅ローン）
• ● 保証料（かからないところが多い＝金利に上乗せのケースも）
• ● 火災保険など

また、早い段階で意識する必要がある点として、住宅を購入したあとも、持ち家にはさまざまな支出があります。

住宅購入後にかかる費用

• ● 固定資産税などの税金
• ● 家のメンテナンス費用
• ● 災害、病気ケガに伴う非常出費
• ● 金利変動時のローン返済額増加

保険や団信をかけながら、数百万円単位の予備資金を準備しておくことが大切です。

住宅ローン控除で税金が安くなる

持ち家の税制優遇として、代表的なのが、住宅ローン控除です。住宅ローンを使ってマイホームを購入した場合、所得税や住民税が安くなります。

現行の規定の場合で、年末のローン残高の0.7%が最大13年間にわたって、所得税や住民税から差し引く制度です。

返済して年々ローン残高が減ると控除額もやや減っていきますが、13年間で数百万円以上の減税が可能となります。

建てる家・購入する家の住宅性能や、入居する人の家族構成などによって、適用条件には違いがあるため、事前にチェックしておきましょう。

住宅ローンの金利を下げる方法はある？

少しでも低い金利で借りられれば、住宅ローンの返済負担が軽減できます。そこでよく確認しておきたいのが、金融機関ごとの金利優遇のルールです。

最新の金利一覧や商品説明書をよく確認のうえ、金融機関ごとに比較してみましょう。

代表的な金利優遇の方法は以下です。

• ● 一定以上の自己資金で適用される金利優遇
• ● 金融機関の口座利用やほかの商品の利用に伴う金利優遇

一定以上の自己資金で挙げられる例は以下です。

• ● SBI新生銀行：借入金額が購入費用の90％以内で年0.02％優遇
• ● フラット35：融資率9割以下で年0.1%ほど優遇

なお、フラット35では頭金のほかに住宅性能（フラット35S）や子育て支援（フラット35子育てプラス）などの名目の金利優遇も準備されています。

このほか、給与振込口座の利用や定期預金、自社系列サービスのモバイル、でんき、ネット、TVなどの契約で、金利優遇が適用される例も。

これらの金利優遇については、次項でもご紹介します。

金利が安いおすすめ住宅ローン10選

この項では、金利がお得なおすすめ住宅ローンをご紹介します。金利ランキング形式をとりますが、ご家族のニーズに合わせて検討しましょう。

※こちらにご紹介する情報は、2026年7月時点の内容です。ご検討の際は、最新の情報を参照してください。

1.住信SBIネット銀行・WEBコース通期引き下げプラン（頭金20%超）+三大疾病50プラン

三大疾病50とは、規定の状況で住宅ローン残高が50%保障されるということです。金利の上乗せなしで3大疾病まで保障する商品は多くはないため、検討の価値ありでしょう。20％以上と、頭金をしっかり入れられる方向けのプランです。

2.りそな銀行・全期間型変動金利（融資手数料型）+一般団信

団信の保障は一般的な死亡・高度障害になっていることで、低金利を実現した商品です。

手続き上、WEB完結で行うことと、給与振込口座またはデビットカード・クレジットカード契約などの条件を満たすことで契約ができます。また、このプランは融資手数料型のみの取り扱いです。

3.auじぶん銀行・全期間引下げプラン（頭金20%超）+ガン50%保障団信

頭金を借入額の20％準備できることで、幅広い団信保障が得られるプランです。系列サービスの契約で金利を下げることができるのも魅力的でしょう。電気やモバイルの乗り換えを含めて検討してみるのもおすすめです。

4.住信SBIネット銀行・WEBコース通期引き下げプラン（借入総額80%以内）+40歳未満三大疾病100プラン

借入総額80%以内＝頭金20％準備によって、40歳未満の三大疾病保障がローン残高100％となります。住宅ローン契約によって、住信SBIネット銀行の普段使いの口座優遇サービスも充実するプランです。

土地を先に決済するなど、分割融資が必要な場合にも強い味方となってくれるでしょう。

5.りそな銀行・全期間型変動金利(融資手数料型)+がん保障特約

がん保障特約は、所定のがんに診断されると住宅ローン残高が保障されます。返済額のアップは抑えながら団信を手厚くしたい場合に、おすすめでしょう。

6.auじぶん銀行・全期間引下げプラン(頭金20%超)+ガン100%保障団信プレミアム

4番の住信SBIネット銀行の商品（WEBコース通期引き下げプラン）に近いですが、三大疾病ではなくがんに関してカバーエリアの広い構成です。

がんになった際の残高免除のほか、一時金支給、さらに入院一時金なども給付されるなど、がん保険の領域に及ぶ商品となっています。頭金20%超が条件です。

7.auじぶん銀行・全期間引下げプラン(頭金20%超)+ガン100%

上記6番の商品に対して、がん保障の内容をやや削った内容といえるでしょう。金利を抑えながら高い保障を得られる点は、じぶん銀行の強みです。

8.auじぶん銀行・全期間引下げプラン(頭金20%超)+50歳以下一般団信

団信の保障は最小限の一般的な内容で、低金利に特化したプランです。金利差分を貯蓄や投資に回して、団信の保障をカバーするという戦略も検討可能でしょう。頭金20%超が対象です。

9.三菱UFJ銀行・ずーっと一律優遇コース+一般団信

団信や金利以外の、ベーシックな部分で借入層の間口が広く、メガバンクらしい商品といえそうです。ただし間口が広いからといって審査は適正に行われるため、借りやすいというわけではない点は注意しましょう。

10.イオン銀行・手数料定率型(80%以内)+全疾病団信住宅ローン

団信におけるカバー内容の充実度とあわせて、就業不能時の月額保障、返済条件変更など、日頃の返済困難にも寄り添ってくれる点が感じられます。

住宅ローンの審査で必要な書類

住宅ローンの審査は、仮審査と本審査の2段階で行われます。仮審査は本審査の前に簡易的な確認で、融資実行の可能性を確認するものです。

本審査ではあらためて細かいレベルの確認が行われて融資実行となります。

この項では、審査の各段階で提出を要する書類の例をご紹介しますので、参考にしてください。

仮審査の場合

仮審査の書類提出は、本人確認に重きがおかれ、購入対象物件資料は販売図面やパンフレット、収入関連は審査申し込み書類や入力における自己申告が中心となります。

仮審査で書類提出する際の注意点として、以下の点には注意しましょう。

• ● 住所などの記載事項が、提出書類と記載内容で一致しているかどうかを確認する
• ● 記入・提出すべき箇所を確認する（裏表か表のみなど）
• ● 個人情報はマスキングする（本籍・保険者番号など）
• ● WEBで提出する際は、写真や書類などしっかり読み取れるかを確認のうえ添付する

これらの点は、不備があった場合は再提出を求められて、審査が遅れるだけでなく、大事な情報に記載ミスが重なった際に、最悪審査に影響する場合があります。

本審査の場合

本審査の場合に提出を求められる書類は、以下のような条件で変化します。

• ● 申込先の金融機関
• ● 購入物件の種類
• ● 申込する人の職種

したがってこれといった正解はありません。以下では多くの金融機関・多くのケースで共通して提出を求められる書類をご紹介します。

マンション購入【確定申告あり】

確定申告ありとは、個人事業主や、サラリーマンでも給与以外の収入がある人がその証明として、過去の確定申告書の写しを提出するケースです。

このほかに、担保にしなくても所有資産についての資料を追加提出するケースもあります。

住宅ローン本審査は、原則として売買契約や工事請負契約を結んだあとに進行するものです。

ただし例外的に物件の完成に時間がかかる場合などで、物件のパンフレットや販売図面、契約書の下書きなどを提出して審査を進める場合があります。

また、各項の返済予定表とは、今回審査を受けている住宅ローン以外の借り入れの返済予定表を指します。

※勤務先の確認などで健康保険証などの提出を求められることがある。

戸建て購入【確定申告あり】

戸建て購入の場合も、以下の注意事項はマンションと共通します。

• ● 担保にしなくても所有資産についての資料を追加提出するケースがある
• ● 本審査は、原則として売買契約や工事請負契約書の写しを提出。ただし例外的に物件の完成に時間がかかる場合、物件のパンフレットや販売図面、契約書のドラフトなどを提出して審査を進める場合がある。

パスポートが2020年2月4日以降本人確認書類として使用できなくなった理由は、旅券面の住所欄が削除されたためです。

※勤務先の確認などで健康保険証などの提出を求められることがある。

マンション購入【確定申告なし】

確定申告書の写しを提出しないケースでは、所得・年収確認はシンプルに源泉徴収や所得証明、納税資料などのみとなります。

※勤務先の確認などで健康保険証などの提出を求められることがある。

戸建て購入【確定申告なし】

各ケースに共通しますが、その他資料にある返済予定表とは、今回審査を受けている住宅ローン以外の借入の返済予定表を指します。

※勤務先の確認などで健康保険証などの提出を求められることがある。

まとめ

金利が安いおすすめ住宅ローン10選と題して、ローン商品のご紹介と、住宅ローンの選び方を解説しました。

本記事では最も大切な金利と団信の保障内容を軸にして商品を取り上げています。

しかし繰上返済などの際の諸費用や各種手数料、金融機関のほかのサービスとの連携、審査の厳しさ、借入期間・借入限度額の差など、借入先候補ごとに比較する特徴はほかにもあり、さらに検討が必要でしょう。

ご家族にあった返済プランの視点を持ったうえで、ネット銀行、メガバンク、地方銀行ほか含め、よく比較して、仮審査に申し込んでください。