軽量鉄骨造や木造住宅の耐用年数や寿命を延ばすコツを紹介

新築一戸建て住宅の耐用年数はどれくらい？

住宅には耐用年数というのが存在します。耐用年数には複数の定義があって、それぞれの意味を正しく理解しておくことが必要です。

この項では耐用年数の基本的な考え方と、実際の寿命との違いをご説明します。

一戸建ての耐用年数の種類と特徴

一戸建て住宅に適用される耐用年数の種類は主に以下です。

定義される複数の「耐用年数」は、物理的耐用年数を除くと、どれも建物の寿命そのものを指す指標ではなく、目的や視点によって上記のように分類されています。
この中でもっともよく用いられるのは法定耐用年数です。法定耐用年数は不動産価値を公平に算出し、税金を計算するために国によって決められたもので、融資の際の担保価値などにも影響します。
しかし、法定耐用年数を過ぎても「住宅に住めなくなる」「修繕やメンテナンスが必要になる」という意味ではありません。

軽量鉄骨造の法定耐用年数はどのように決まるのか

軽量鉄骨造家屋の法定耐用年数の残存は、築年数と鉄骨の厚みによって決まります。

この法定耐用年数は前述の通り、建物の寿命をあらわしませんが、将来における市場価値の評価や、住宅ローンの審査状況に影響する可能性があるため、持っておくべき知識です。

軽量鉄骨造の法定耐用年数は、使用されている（鉄骨）の厚さの違いで、以下のように細かく分類されています。

将来的な資産計画を立てるうえで参考となる可能性があるため、確認しておきましょう。
参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

軽量鉄骨造と木造を比較

この項では、軽量鉄骨造住宅と、日本の住宅市場でもっとも一般的な木造住宅について、寿命やランニングコストなどを比較します。

木造住宅の特徴

木造住宅は、日本の気候風土に適した、伝統的な建築様式です。

木造住宅の法定耐用年数と寿命

• ● 法定耐用年数（税法上の価値）： 22年
• ● 物理的耐用年数（実際の寿命）： 約80年

木造住宅は法定耐用年数こそ22年に設定されているものの、骨組みや基礎、軸組に使用される木材が、適切に乾燥が保たれ、腐食やシロアリの被害を受けなければ、80年以上の耐久性を持ちます。

事実、世界最古の木造建築として知られる法隆寺は、築年1400年以上にわたって、良好な状態を保っているのです。

木造建築も環境が良く、適切なメンテナンスがなされていれば、長く安心して住み続けることができます。

「木造住宅の平均的な耐用年数は30年」という通説は、築30年ほどで建て替えや住み替えのために取り壊すケースが多いことが原因でしょう。

ただし、築年数が経過した木造住宅は耐震基準を満たしていないケースも多く、耐震補強よりも建て替えの対象となるケースが多いのは事実と考えられます。

軽量鉄骨造の特徴

　
軽量鉄骨造の特徴は以下です。

メリット
・品質が安定している
・木造住宅より地震に強い
・しっかりメンテナンスすれば長持ちする

軽量鉄骨造の「プレハブ工法」では、一部もしくはすべての部品を工場生産し、現地では組み立てのみのため、品質が安定していて長持ちの傾向があります。

また、軽量鉄骨造住宅で用いる鋼材には柔軟性があり、地震などでも折れにくいため「木造住宅より地震に強い」といえるでしょう。

デメリット
・木造よりも音漏れが気になる
・RC造よりも間取りが制限される

軽量鉄骨は木造と同じくらいか、木造よりも音が響きやすいといわれています。壁に防音材を入れるなどの対策が必要です。

また、壁にブレース（筋交い）が入っている関係で、細かい仕様変更やリフォーム時などに、間取り変更の妨げになるケースがあります。方法を工夫しながら、希望の間取りに近付けるケースもあるでしょう。

初期費用とランニングコストの違い

法定耐用年数では、鉄骨の厚みが4mm以下の軽量鉄骨は、19〜27年と、木造建築との大きな差はありません。また、物理的耐用年数では、軽量鉄骨造は50〜60年となっています。

新築一戸建てを検討する際、どちらかというと気になるのは構造ごとの「初期費用」と「ランニングコスト」ではないでしょうか。

軽量鉄骨造と木造を、初期費用や必要なメンテナンスで比較すると、下記となります。

一般的に、建築費用は軽量鉄骨造のほうが商品価格の関係で木造より高額な傾向ですが、近年は工場生産や部品構成など工法の効率化により、木造と大きく変わらないケースも増えてきているようです。

また、建物の寿命を延ばすために必要なメンテナンスのための費用は、使用している建材（例：粘土瓦かスレート瓦か）などによって異なります。仕様決めの際に、外壁や屋根など、メンテナンスコストが安い材質を確認してみましょう。

一戸建てが軽量鉄骨か外観で判断する方法

家の構造がとっさに気になった場合、「我が家は軽量鉄骨だった気がするけど、わからない」というケースもあるかもしれません。

購入時の契約書や販売図面を確認すれば明記されているものですが、実は専門家ではなくとも、以下のように外観から住宅の構造を判別する方法があります。

これらはあくまでも目安です。

一戸建ての寿命が短くなる原因

木造、軽量鉄骨造などの工法の違いに関係なく、家の寿命は日頃の住み方や手入れの方法によって大きく差が出ます。

物理的にもっとも建物の寿命を短くする要因は、メンテナンス不足による構造材の劣化が挙げられます。

屋根や外壁からの雨漏りの放置・結露対策の不全は、木造家屋では構造材の腐食を、軽量鉄骨造では鉄骨のサビを促進させるため、躯体の強度を急速に低下させるでしょう。

また、木造住宅のシロアリ被害、基礎のひび割れを放置することで、建物の傷みを促進し、耐久性を著しく損なってしまう原因となります。

さらに、自然災害や都市開発などの要因により、建て替えとなるのはやむを得ないケースもあるほか、前述のように、建て替え需要によってまだ住める家が、寿命扱いとなっている例も多数あります。

しかし今後は新築需要と並行して、金利高騰などによって、安価なリフォームやリノベーションなどの対応が増えていくことも考えられるでしょう。

長く住み続けるためには、日頃から家の変化に敏感になり、早い修繕などの対処を行うと、高いメンテナンス費用がかからなくなることが期待できます。

一戸建てに長く住むためのコツ

せっかく手にできた理想のマイホームです。中古状態での資産価値を維持し、少しでも長く住み続けるために、押さえておきたいポイントをご説明します。

定期的なお手入れ

日頃の掃除で住まいを快適に保つ以外に、少し視点を広げて「外回り」と「水回り」のチェックを日常の習慣にしましょう。

外壁のひび割れや雨どいの詰まり、壊れがないかを確認してください。これらを放置することで、雨水が建物内部に浸入するきっかけとなり、木造の腐食、軽量鉄骨造のサビを発生させる要因となります。

また、浴室やキッチンなどの水回りは、サビやカビを防ぐためにもこまめに掃除しておき、併せて漏水など配管の不具合も意識してチェックしましょう。配管の漏水は床下の湿気に直結しやすいため、大切なポイントです。

フローリングの床材もワックスがけを定期的に行うことで傷みを遅らせることができます。

以下は、戸建て住宅オーナーへの意識調査をまとめたものです。「掃除や換気も家の寿命を延ばすにあたっては大切である」という意識がうかがえます。

プロによるメンテナンス

住宅の寿命を最大限に延ばすためには、プロに依頼する定期的な点検と、その判断に基づいたメンテナンスの実行は欠かせません。

屋根の上や床下の状態、壁の内側となる構造体の内部など、一般の方にはどうしても判断が難しい箇所はあります。

ハウスメーカーのアフターサービスや保証制度はフルに活用し、先の見通しなどもしっかり確認しましょう。

不具合を早期に発見できれば、早期に対処することで前述のように修繕費を最小限に抑えることができるだけでなく、住宅の寿命そのものも延ばすことができるのです。

軽量鉄骨造のメンテナンス費用目安

一戸建ての維持のためにかかる修繕費は、30年間で約500万円といわれます。この金額は以下のように、不具合の場所や状況によって時期が異なり、段階的に発生するものです。

軽量鉄骨造住宅の場合は、外壁や屋根、バルコニーの防水性能を維持することで、内部の鉄骨をサビから守り、寿命を延ばすことが可能です。

毎月1.5〜2万円程度を計画的に積み立てることをおすすめします。

まとめ

軽量鉄骨造や木造住宅の耐用年数や寿命を延ばすコツをご紹介しました。

軽量鉄骨も木造も、いかに建物内部に不要な水分を呼び込まないかが、建物の寿命を延ばす鍵となります。

定期的に家の外もチェックのうえ、外壁や屋根、バルコニーのほか、基礎部分などにも水の通り道ができていないか、確認しておきましょう。また、植栽の伸び過ぎによる風通し、湿気のこもりにも注意が必要です。