「全期間固定金利型」を「変動金利型」並みの超低金利で利用できる！

買取型と保証型

住宅金融支援機構が民間機関と提携して実施している「全期間固定金利型」の住宅ローンであるフラット35。完済まで金利が確定しているので、借入後の金利上昇による返済額増額リスクのない、たいへん安心できる住宅ローンです。
このフラット35には買取型と保証型があり、図表1にあるように、買取型が主流なのですが、保証型はまだまだ絶対数は少ないものの、急速にその申請件数が増えています。2019年4月～6月の実績は3590件で、前年同期の2784件から3割近くも増加しています。なぜなのでしょうか。

図表1　フラット35申請件数の推移

超低金利

フラット35（保証型）が増えた最大の要因は、その金利の低さです。フラット35には、フラット35Ｓと呼ばれる一定の条件を満たす住宅については、当初5年または10年間の金利を0.25％引き下げる制度があり、全体ではほぼ9割の人がこのフラット35Ｓを利用しています。
フラット35Ｓを利用した場合の、フラット35（買取型）の当初の最低金利は0.93％ですが、フラット35（保証型）なら、金融機関によって0.50％から利用できるのです。メガバンクの35年の「全期間固定金利型」はほとんど1％以上ですし、金利の低い「変動金利型」でも0.5％台、0.6％台です。
フラット35（保証型）なら、「全期間固定金利型」でありながら、「変動金利型」並みかそれ以下の超低金利で利用できるのです。

利用条件

ただし、金利が低い分、利用条件は厳しくなっています。現在のところ、このフラット35（保証型）を実施している金融機関は、日本住宅ローン、アルヒなど住宅専有専門会社やネット銀行などの6社に限られています。
その利用条件をみると、フラット35（買取型）は自己資金がなくても申し込めますが（ただし、自己資金1割未満は金利が高くなる）、フラット35（保証型）は2割以上とするところが多くなっています。
フラット35の融資実績が最も多いアルヒでは、自己資金3割以上の人は金利が0.50％ですが、2割だと0.55％、3割だと0.60％とやや高くなります。

331万円軽減

実際、どれくらいメリットがあるのか、借入額4000万円の場合で試算すると図表2のようになります。フラット35（買取型）だと、19年7月の最低金利は1.18％で、フラット35Ｓで0.25％金利が低くなると、適用金利は0.93％、毎月返済額は11万1614円。11年目からは少し返済額が増えて、35年間の総返済額は4789万6080円です。
それが、アルヒのフラット35（保証型）だと、当初10年間は金利が0.50％に下がって返済額は10万3834円に減少、フラット35（買取型）に比べて7780円も軽くなります。年間では9万円以上の軽減です。
11年目以降もフラット35（買取型）に比べて7956円の軽減で、35年間の総返済額は4458万1680円。フラット35（買取型）の4789万6080円より331万4400円も負担が軽くなります。
皆さんもぜひ、自己資金をシッカリとためて、超低金利でマイホーム建設を実現してください。

図表2　アルヒのフラット35の買取型と保証型の負担の差

設定条件：借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし