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2019/06/24

家を建てるときの親からの資金援助で最大3000万円非課税になるって本当?

Q・親から2000万円ほどの贈与を受けてマイホームを建てる予定ですが、どんな点に注意すべきでしょうか。

A・住宅購入のお金を贈与してもらう場合、一定金額まで贈与税がかからない制度があります。

消費税が10%になると2020年3月末までに請負契約を結ぶ場合は最大3000万円まで贈与税がかかりません。2020年4月以降に契約を結ぶ場合、最大非課税金額が1500万円まで縮小します。2000万円程度の贈与を検討している場合は早めに家づくりをスタートさせた方がよいでしょう。

INDEX

1. 住宅取得等資金贈与の贈与税非課税措置とは

親や祖父母から大きな金額のお金をもらう(贈与を受ける)場合、本来は贈与税がかかります。でも、住宅購入資金の贈与に関して一定金額まで贈与税がかからない特別な制度があります。住宅取得等資金贈与の贈与税非課税措置と呼ばれ、表1のように消費税8%で住宅を購入・建築する場合、最大1200万円まで、消費税10%では最大3000万円まで贈与税がかかりません。

表1:住宅取得等資金

契約締結時期/~2020年3月末
消費税8% 消費税10%
省エネ等住宅 贈与 住宅ローン 合計
1200万円 700万円 3000万円 2500万円

※贈与税には元々110万円の非課税枠があるため、上記数値に110万円を足した金額まで、贈与税は非課税になります。

ただし、1200万円、3000万円という数値は、2020年3月末までに請負契約を締結する場合の非課税金額です。2021年4月以降は表2のように、最大非課税金額が小さくなっていきます。

表2:2020年4月以降の非課税金額

契約締結時期/2020年4月~2021年3月末
消費税8% 消費税10%
省エネ等住宅 一般の住宅 省エネ等住宅 一般の住宅
1000万円 500万円 1500万円 1000万円

契約締結時期/2021年4月~2021年12月末
消費税8% 消費税10%
省エネ等住宅 一般の住宅 省エネ等住宅 一般の住宅
800万円 300万円 1200万円 700万円

※贈与税には元々110万円の非課税枠があるため、上記数値に110万円を足した金額まで、贈与税は非課税になります。

今回のように親から2000万円の贈与を考えている場合、表3のように請負契約の締結時期が2020年3月末までなら贈与税は非課税になりますが、4月以降では贈与税がかかります(消費税は10%が適用されるとします)。2000万円程度の贈与を考えている場合は、早めに家づくりをスタートさせた方がお得になるといえます。

表3:2000万円の贈与を受ける場合の贈与税

契約締結が2020年3月末まで
贈与税はかからない

契約締結が2020年4月~2021年3月末
485000円

※「省エネ等住宅」に該当するものとし、また相続時精算課税制度は利用しないものとします。

なお表1、表2の「省エネ等住宅」というのは表4にあてはまる住宅を言います。

表4:省エネ等住宅とは

 1. 断熱等性能等級4、もしくは一次エネルギー消費量等級4以上
 2.耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上、もしくは免震建築物
 3.高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上

 

2. 住宅ローン返済額だけでなく相続税の削減効果も

親や祖父母などから資金の贈与を受けると資金計画は楽になります。たとえば住宅ローンを4000万円利用することを考えている人が、もし1000万円の贈与を受けてローン金額が3000万円に減らせたとすると、表5のように毎月の返済額で約28000円、総返済額で約1190万円の削減効果があります。

表5:1000万円の贈与を受けた場合の効果

自己資金 贈与 住宅ローン 合計
500万円 なし 4000万円 4500万円

住宅ローン毎月返済額 112,914円

住宅ローン総返済額 4742万円
親から1000万円の贈与を受けたら・・・

自己資金 贈与 住宅ローン 合計
500万円 1000万円 3000万円 4500万円

住宅ローン毎月返済額 846,845円

住宅ローン総返済額 3557万円
1000万円の贈与で、毎月返済額は28000円削減。

 

総返済額は約1190万円削減。

※返済期間35年、金利1.0%で試算

1000万円の贈与を受けて約1190万円の返済額削減ができるということは、親から子に1000万円を移すと35年間で約190万円得する計算になります。
この贈与税非課税措置は、親などに相続税対策が必要な場合にも有効です。たとえば表6のように、親の資産1臆5000万円で、相続税の合計額が1840万円と見込まれる場合に、1000万円の贈与をすると資産が1億4000万円に減るため、相続税合計額も1560万円まで減ることが予想されます。
この場合、相続税で280万円を削減できることになります。住宅ローン総返済額の190万円削減と合わせて470万円のメリットがあるということです。

表6:1000万円の贈与を受けた場合の相続税削減効果

資産1億5000万円の場合 相続税合計1840万円
親から1000万円の贈与を受けたら・・・

資産1億4000万円の場合 相続税合計約280万円を削減
1000万円の贈与で約280万円相続税を削減。

※相続人は子2人とするなど、色々と家庭を置いて試算しているので、試算が同じ額でも相続税は必ずしも同じ金額にならない場合があります。

住宅ローンの返済額削減 190万円
相続税削減 280万円
合計 約470万円

 

3.「配偶者の親」からはダメ、贈与税非税課税措置の注意点

最後に住宅取得等資金贈与の贈与税非課税措置を利用する際の注意点をまとめます。

表7:住宅取得等資金の贈与税非課税措置利用時の主な注意点

配偶者の親などからの贈与は対象外
自分の親や祖父母などの贈与からのみ利用でき、配偶者の親などからの贈与は対象外となる。
贈与を受けた翌年の3月15日までに確定申告が必要
贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること(または同日後遅延なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること)が必要。贈与を受けた年の翌年12月31日までに住居していない場合、特例の適用が受けられなくなり修正申告が必要になる。
配偶者の親などからの贈与は対象外
自分の親や祖父母などの贈与からのみ利用でき、配偶者の親などからの贈与は対象外となる。

まず「配偶者の親などからの贈与は対象外」という点には注意したいです。たとえば、夫が妻の親から贈与を受ける場合は本制度の対象外ということです。この場合、妻の親から妻が本制度を利用して贈与を受け、妻が建物に持ち分を持つといった対策が必要になります。
贈与を受けた翌年、確定申告が必要という点も覚えておきたいです。本制度を使うことで贈与税が0円になったとして確定申告は必要です。また、「贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居が必要」という点にも注意しておきましょう。多少遅れるくらいであれば「同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれる」とみなされ問題ないはずですが、贈与を受けた年の翌年12月31日までに居住していない場合、本制度の適用を受けられなくなり、修正申告が必要になります。スケジュールが大きく遅れることのないよう、ハウスメーカーとスケジュールを事前に確認しておくといいでしょう。

※2019年5月20日時点の情報を基にしています。

監修・情報提供

井上光章(ファイナンシャルプランナーCFP®)

監修・情報提供:株式会社FPアルトゥル 代表取締役
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