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2020/03/04

資金計画を考える際に注目の税金と軽減措置

Q 注文住宅を建てる際にかかる税金には軽減措置があると聞きました。住宅の税金について教えてください。

A 今回のポイント

住宅購入時には、不動産取得税、登録免許税、印紙税などの税金がかかります。また住宅購入後は固定資産税と都市計画税が毎年発生します。資金計画を考える際はこれらの税金についてもきちんと踏まえることが必要です。今回は注文住宅を建てる際に必要な税金についてまとめます。

INDEX

1.不動産取得税は“0”になることも

不動産取得税は不動産を取得する際にかかる税金です。取得した不動産(土地でも建物でも)の評価額に税率4%をかけて計算しますが、2021年3月31日までは土地(住宅用に限らず非住宅用でも)の税率と、住宅用建物の税率は3%になっています。住宅用の土地や住宅(建物)にはさらに軽減措置があります(図表1)。

図表1:住宅用土地の不動産取得税

住宅用土地の不動産取得税 固定資産税評価額×1/2×3%

 

新築住宅を建てる場合などの住宅用土地の不動産取得税 固定資産税評価額×1/2×3%ー控除額

 

※控除額:AまたはBのどちらか多い方。

A 45,000円
B (1㎡当たり固定資産税評価額 × 1/2) × (床面積 × 2(200㎡限度)) × 3%

※税率が3%になる特例も、課税標準を1/2になる特例も、今のところは2021年3月31日までの適用の予定。

まず、住宅用の土地を取得する場合、課税標準額を1/2にする特例があります。さらに、その土地に新築住宅を建てる場合(住宅を3年以内に新築する場合や、床面積が50㎡以上240㎡以下などの一定条件を満たす場合)には軽減も大きくなります。注文住宅を建てる土地を購入する場合は不動産取得税が“0”になることも多いです(図表2)。

図表2:住宅用土地の不動産取得税が0になる例

土地の固定資産税評価額:2500万円
土地面積:125㎡
建物の床面積:100㎡

 

土地の不動産取得税
控除額の計算:
A = 45,000円
B =(2500万円/125㎡ )× 1/2 ×(100㎡×2)× 3% = 60万円

不動産取得税:
2500万円×1/2×3%-60万円=0円

なお、注文住宅を建てるのではなく、新築の住宅(や中古住宅)を購入する場合、建物についても不動産取得税が発生します。新築の住宅(や一定の条件を満たす中古住宅)の建物については図表3のような軽減措置があります。

図表3:新築住宅の不動産取得税

新築住宅の不動産取得税 (固定資産税評価額-1200万円)×3%

※認定長期優良住宅の場合、控除額は1300万円(2022年3月31日まで)。
※新築ではなく中古住宅の場合も、一定の条件を満たすと同様に軽減措置があり、建築時期に応じて控除額(1200万円に相当する部分)が変わる。

2.登記には登録免許税、契約書には印紙税が発生

土地を購入する場合や建物を建てた場合、住宅ローンを組む場合には登録免許税がかかります。
まず土地購入時、旧所有者(売主)から新所有者(買主)に所有権移転登記を行いますが、登録免許税には軽減措置があります。また、住宅を新築した時は所有権保存登記を行いますがこれにも軽減措置があります(図表4)。ただし軽減を受けるためには「住宅用家屋証明」を取得する必要があり、その条件は図表5のとおりです。なお、住宅を新築した時には表題登記も必要ですが表題登記には登録免許税はかかりません(依頼する土地家屋調査士への報酬は発生します)。

図表4:登録免許税

軽減前 軽減後
土地の所有権移転登記 固定資産税評価額×2.0% 1.5%
新築した建物の所有権保存登記 固定資産税評価額×0.4% 0.15%
住宅ローンの抵当権設定登記 借入額×0.4% 0.1%

※今のところ、土地の所有権移転登記の軽減措置は2021年3月31日、それ以外は2022年3月31日までの登記に適用。
※認定長期優良住宅と認定低炭素住宅の所有権保存登記の税率は0.1%( 2022年3月31日までの登記に適用)。
※新築の住宅(や一定の条件を満たす中古住宅)を購入する場合の移転登記の際の登録免許税の税率は0.3%。

図表5:保存登記、抵当権設定登記で軽減を受けるための条件

①自己居住用の住宅であること。
②新築又は取得後1年以内に登記されたものであること。
③床面積(登記床面積)50㎡以上であること。

住宅ローンを組む際は抵当権設定の登記を行います。通常、税率は0.4%ですが、図表4の条件を満たした場合(住宅用家屋証明が取れる場合)、0.1%に軽減されます(図表3)。注文住宅を建てる場合0.1%になることが多いですが、住宅ローンを分割実行する場合で、最初の住宅ローンの実行時に抵当権設定をする必要がある場合には、住宅用家屋証明はその時点では取れないため、税率が0.4%になることもあります。
所有権移転登記、保存登記、抵当権設定登記は通常、司法書士に依頼します(表題登記は土地家屋調査士に依頼)。住宅購入の資金計画を考える際に、登録免許税とともに司法書士(や土地家屋調査士)への報酬も諸費用として考えておくことが必要です。

土地購入時の売買契約書や、注文住宅の請負契約書、住宅ローンを借りる金銭消費貸借契約書には印紙税がかかり、売買契約書や請負契約書の印紙税には軽減措置があります(図表6)。

図表6:印紙税

売買契約書、請負契約書 軽減後
500万円超 1,000万円以下 5,000円
1,000万円超 5,000万円以下 1万円
5,000万円超 1億円以下 3万円
1億円超 5億円以下 6万円

※印紙税の軽減は2022年3月31日までに作成される契約書に適用。

 

金銭消費貸借契約書 軽減措置なし
500万円超 1,000万円以下 1万円
1,000万円超 5,000万円以下 2万円
5,000万円超 1億円以下 6万円
1億円超 5億円以下 10万円

 
なお、最近では、住宅ローンの契約を電子契約にて行う金融機関も増えてきています。その場合、金銭消費貸借契約への印紙税は不要となります。その代わりに電子契約の手数料が発生しますが、たとえば5,000円といったように印紙税よりも安くなることが多いです。

3.住宅を所有している間は、固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税は、住宅購入後、毎年かかる税金で、「固定資産税評価額」に税率をかけて算出します。固定資産税の税率は1.4%が標準ですが、市区町村によって異なる場合があります。都市計画税の税率も市区町村によって異なりますが0.3%が上限となっています。これらは住宅を建てる場合軽減措置があります。まず、住宅用の土地についての軽減措置は図表7のとおりです。

図表7:住宅用土地の固定資産税・都市計画税の軽減

固定資産税
小規模住宅用地(土地面積200㎡以下の部分) 固定資産税評価額を1/6に減額
一般住宅用地(土地面積200㎡超の部分) 固定資産税評価額を1/3に減額

 

都市計画税
小規模住宅用地(土地面積200㎡以下の部分) 固定資産税評価額を1/3に減額
一般住宅用地(土地面積200㎡超の部分) 固定資産税評価額を2/3に減額

※2022年3月31日までに新築された住宅に適用。

新築住宅については、床面積が120㎡までの部分について、固定資産税の軽減措置があります(図表8)。一般的な木造の注文住宅を建てる場合、新築後3年間(認定長期優良住宅の場合5年間)、建物についての固定資産税が1/2になります(図表8の「それ以外」に該当)。ただしこの軽減措置を受けるには、床面積が50㎡以上280㎡以下であることが必要です。

図表8:新築住宅の固定資産税の軽減(床面積が120㎡までの部分について)

3階建て以上の耐火・準耐火構造 新築後5年間、固定資産税が1/2(長期優良住宅:7年間)
それ以外 新築後3年間、固定資産税が1/2(長期優良住宅:5年間)

※2022年3月31日までに新築された住宅に適用。

 
なお、固定資産税等はその年の1月1日時点の所有者が負担をします。たとえば土地を購入する際などは、決済の日にちをもとに、元の所有者(売主)が払った固定資産税を、日割で按分して清算するのが一般的です。
今回は住宅購入時、住宅所有時にかかる税金について概略をまとめました。資金計画を考える際はこれらの税金についても考慮するようにしましょう。

※2020年1月15日時点の情報を基にしています。

監修・情報提供:アルトゥルFP事務所 代表

ファイナンシャルプランナーCFP® 井上光章

独立系FPとして、住宅購入時の資金計画や住宅ローンのコンサルティングを行なう。注文住宅を建てる人向けの住宅ローンコンサルティングが得意。豊富な相談実績を基にした、マイホーム購入時の資金計画や住宅ローンで失敗しない秘訣をお伝えします。
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