住宅取得資金贈与の贈与日はいつまで？注意すべきタイミングについて解説

住宅取得資金贈与の非課税の特例とは

住宅取得資金贈与の非課税の特例とは、親や祖父母などの直系尊属から住宅購入資金の贈与を受けた際に一定額が非課税となる制度です。

特例には期日が定められており、2022年（令和4年）1月1日から2023年（令和5年）12月31日までの贈与が対象です。

非課税限度額は物件の性能によって異なります。

• ● 質の高い住宅：1,000万円
• ● 一般住宅：500万円

質の高い住宅とは以下のいずれかに該当する住宅です。

• ● 断熱性能等級4以上もしくは一次エネルギー消費量等級4以上
• ● 耐震等級2以上もしくは免震建築物
• ● 高齢者等配慮対策等級3以上

一般住宅とは質の高い住宅以外の住宅を指します。購入する住宅がどちらに該当するのかを確認して、資金計画を立てましょう。

また、一般的な贈与には暦年課税制度が適用されます。暦年課税制度とは、1月1日から12月31日までの1年間の贈与に対して課税される制度です。贈与者（贈与した方）の制限はありませんが、受贈者（贈与を受けた方）は基礎控除である年間110万円を超えた部分に対して課税されます。

つまり、住宅取得資金贈与の非課税の特例と合わせると最大1,110万円を非課税で受け取れます。

非課税の特例を受けるための受贈者の要件

住宅取得等資金の非課税の特例を受けるための、受贈者の要件は以下の通りです。

• ● 贈与者の直系卑属である
• ● 贈与を受けた年の1月1日において18歳以上である
• ● 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下である（新築家屋の床面積が40平米以上50平米未満の場合は1,000万円以下）
• ● 2009年（平成21年）から2021年（令和3年）までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがない
• ● 配偶者や親族など特別な関係がある人から購入した家屋でない
• ● 贈与を受けた時に日本国内に住所を有している
• ● 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住する

非課税の特例を受けられるのは、住宅の名義人のみである点に注意しましょう。

たとえば、夫名義で購入する住宅に対して妻の親や祖父母から贈与を受けたとしても、特例は適用されず、基礎控除額を超える部分に贈与税が課されます。

一方、住宅が夫婦共有名義の場合は、夫婦それぞれが非課税の特例を受けられます。

非課税の特例を受けるための住宅の要件

住宅取得等資金の非課税の特例を受けるための、新築住宅の要件は以下の通りです。

• ● 日本国内の住宅である
• ● 住宅用家屋の登記簿上の床面積が40平米以上240平米以下である
• ● 床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住用である（店舗等併用住宅の場合）

中古住宅の場合は上記以外にも、建築年月日や耐震性能に関する基準が設けられています。

住宅取得資金贈与を受ける場合はタイミングに注意

住宅取得資金贈与の非課税の特例を受けるには、以下3つのタイミングを満たす必要があります。

• ● 贈与のタイミング
• ● 居住開始のタイミング
• ● 贈与税申告のタイミング

各項目について詳しく解説します。

贈与のタイミング

直系尊属から贈与を受けるタイミングは、必ず住宅取得の前でなければなりません。

住宅取得資金贈与の非課税の特例を受けるための要件として「贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること」と、定められているためです。

注意しなければならないのは、原則として「贈与を受けた年の翌年3月15日まで」に住宅を取得する必要がある点です。

たとえば、2022年（令和4年）に贈与を受けた場合、2023年（令和5年）3月15日までに建物の引き渡しを受ける必要があります。もしも引き渡しが2023年（令和5年）3月16日以降となる場合、2022年の贈与では期日をオーバーしてしまうため、2023年になってから贈与を受けましょう。

上記のような理由から、贈与を受けるのは住宅取得と同じ年にするのが無難です。土地を購入してから建物を建築して引き渡すまでに年をまたぐ場合は、贈与のタイミングに注意しましょう。

居住開始のタイミング

居住開始（住宅取得）のタイミングは、原則として贈与日の翌年3月15日までです。ただし、自己居住用として建築され、入居するのが確実と判断された場合は12月31日まで延長されます。

居住するのは特例の適用を受ける本人ですが、単身赴任など特別な事情がある場合は生計をともにする家族の入居も認められます。

また、実際に居住しているかどうかが特例の判断ポイントです。住民票だけでは居住と認められない可能性があるため、調査が入った際は公共料金の支払い記録などで住んでいる実態を証明する必要があります。

なお、贈与を受けた年の翌年12月31日までに対象家屋に居住していないときは、特例の適用を受けられないため修正申告が必要です。

贈与税申告のタイミング

贈与税申告のタイミングは、贈与を受けた年の翌年3月15日までです。

居住開始のタイミングと重なるため、年末に贈与を受けると引き渡しや申告で忙しくなる点に注意しましょう。

上記のようなスケジュールであれば、年明けに贈与を受けたほうがゆとりを持って申告できます。

なお、申告を行うのは贈与を受けた方です。夫婦共有名義の住宅で夫婦それぞれが贈与を受けた場合、申告もそれぞれで行う必要があります。

申告時に必要な書類は以下の通りです。

• ● 戸籍謄本
• ● 源泉徴収票
• ● 新築工事の請負契約書や売買契約書の写し
• ● 住宅用家屋の登記事項証明書
• ● 住宅性能証明書など（省エネ等住宅の場合）

3月15日までに居住できない方は、以下の書類を提出する必要があります。

• ● 住宅用の家屋の新築又は取得後直ちに居住の用に供することができない事情および居住の用に供する予定時期を記載した書類
• ● 新築又は取得をした住宅用の家屋を遅滞なく居住の用に供することを約する書類

贈与を受けた資金が余っている場合は、贈与税の課税対象になる点に注意しましょう。

住宅取得資金贈与のタイミングを誤った場合の対処法

本章では住宅取得資金贈与のタイミングを誤った場合の対処法を解説します。

住宅取得前に贈与を受けた場合と取得後に受けた場合で対応が異なるため、それぞれのパターンを見ていきましょう。

住宅取得前に贈与を受けた場合

3月16日以降の住宅取得にもかかわらず前年に贈与を受けてしまった場合は、一度全額返金しましょう。

年明けに再度振り込んでもらい、年明けの日付で贈与契約書を作成することで贈与の事実を税務署に主張できます。

税務署に怪しまれないためにも、なるべく早く返金するのがポイントです。

住宅取得後に贈与を受けた場合

住宅取得後に贈与を受けた場合、住宅取得資金贈与の非課税の特例は適用されません。

特例の適用を受けるには、贈与を受けた資金の全額を購入対価に充てる必要があるためです。しかし、本来住宅購入に回す予定であった資金を効率的に贈与する方法はあります。

具体的には以下の通りです。

• ● 何年かに分けて贈与を受ける
• ● 暦年課税で基礎控除の範囲内の贈与を受ける
• ● 相続時精算課税制度を利用する

各項目について詳しく解説します。

【何年かに分けて贈与を受ける】

多くの税金が課されるのを避けるには、何年かに分けて計画的に贈与を受けましょう。贈与税は累進課税であるため、以下の表の通り金額によって税率が異なります。

【特定贈与財産：18歳以上の方に対する直系尊属からの贈与】

一度にまとまった金額の贈与を受けるよりも、小分けに贈与を受けたほうが節税できます。

たとえば、一度に1,000万円の贈与を行う場合と、200万円を5年に分けて贈与する場合では、後者のほうが納める税金が少なくなります。

• ● （1,000万円 – 基礎控除110万円） × 30% – 90万円 = 177万円
• ● （200万円 – 基礎控除110万円） × 10% × 5年 = 45万円

贈与の総額と税率を踏まえて、計画的に贈与を受けましょう。

【暦年課税で基礎控除の範囲内の贈与を受ける】

暦年課税では年間110万円以内の贈与であれば非課税となるため、非課税の範囲内で贈与を受ける方法もあります。

毎年贈与するのは贈与者が手間に感じる可能性もありますが、最も節税効果が高い方法です。

贈与を受ける財産があまりにも多い場合には適しませんが、非課税の特例の上限額である1,000万円であれば10年で贈与が完了します。

【相続時精算課税制度を利用する】

まとまった金額を一度に贈与したい場合は、相続時精算課税制度を活用しましょう。相続時精算課税制度とは、贈与者1人ごとに最大2,500万円を非課税で贈与できる制度です。

ただし、贈与した財産は相続時の相続財産に加算されることに加え、贈与者は60歳以上の直系尊属に限られるため、暦年課税よりも制限が多くなります。

また、一度相続時精算課税制度を利用すると、以後の贈与では暦年課税が適用されない点に注意しましょう。

相続時精算課税制度を利用する際は、事前に兄弟姉妹と話し合っておくことで遺産分割時のトラブルを避けられます。

贈与税額シミュレーション

本章では以下の事例をもとに、贈与税をシミュレーションします。

• ● 受贈者の年齢：30歳
• ● 住宅性能：省エネ住宅（非課税額1,000万円）
• ● 贈与額：4,000万円
• ● 贈与者の年齢：60歳

【暦年課税の場合】

• ● 課税価格：4,000万円 – 1,000万円 – 110万円 = 2,890万円
• ● 贈与税：2,890万円 × 45% – 265万円 = 1,035万5,000円万円

【相続時精算課税の場合】

• ● 課税価格：4,000万円 – 1,000万円 – 2,500万円 = 500万円
• ● 贈与税：500万円 × 20% – 30万円 = 70万円

贈与を受ける際は事前に贈与税をシミュレーションしておきましょう。

まとめ

本記事では住宅取得資金贈与の贈与日について解説しました。

特例を受けるには贈与日と居住開始日、贈与税申告の3つのタイミングが重要です。タイミングを誤ると特例を受けられなくなってしまう恐れがあります。

贈与を受けた翌年3月15日までに住宅を取得して贈与税を申告する必要があるため、贈与を受けるのは住宅取得と同じ年にするのが無難です。

本記事で解説した内容をもとに贈与額やスケジュールを明確にし、土地やハウスメーカー選びなど具体的なステップに進みましょう。