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2019/12/17

借りてよい住宅ローンはいくら?マイホーム購入可能金額の計算方法


Q 夫婦共働きの3人家族で年収750万円、自己資金は500万円ほどですが、私たちで購入できる住宅価格はどれくらいでしょうか。

今回のポイント

借りてよい住宅ローン金額は家計状況やライフプランをきちんと考えて判断すべきですが、1つの目安として年間のローン返済額を年収の25%以内に抑えるという考え方があります。35年返済、金利1%とすると年収750万円の場合5500万円ほどが借りてよい金額となります。今回はその他、住宅購入前の「住宅費と貯蓄」から住宅ローン金額を考えていく方法も紹介します。自己資金については1割を用意することを推奨される場合もありますが、実際にそこまで用意できない人も多いです。この点に関しても考え方をまとめます。

INDEX

借りてよい住宅ローン金額はどれくらい?

注文住宅を建てる際に住宅ローンをいくら借りてよいのか悩む人は多いです。家計の状況やライフプランなど様々な観点で考えなければならないのですが、簡易的に考える1つの方法として、年収に対する住宅ローンの年間支払額の割合(返済負担率と呼ばれます)を25%以内にするというものがあります。
年収がたとえば750万円の場合、その25%、188万円以内に年間の住宅ローン返済額を抑えるという考え方です(年間188万円だと、ボーナス返済などを考えなければ月々156,000円ほどになります)。金利1%、返済年数35年として逆算すると5535万円が借りてよい金額となります。
 
図表1:返済負担率25%とした場合の借入可能額

年収 年収25%にあたる金額 月換算
400万円 100万円 83,333円
500万円 125万円 104,167円
600万円 150万円 125,000円
700万円 175万円 145,833円
750万円 188万円 156,250円
800万円 200万円 166,667円

借入可能額
2952万円
3690万円
4428万円
5166万円
5535万円
5904万円

 

※返済年数35年、金利1%(元利均等返済)で計算

 
 
もちろん返済負担率が25%以内でも家計が苦しくなる世帯もありますし、逆に返済負担率がもっと高くても問題ない方もいます。1つの目安としてお考えください。

住宅費と貯蓄のみに着目して予算を決める方法

住宅ローンをいくらにすべきかについての2つ目の考え方として、住宅購入前の「住宅関連費と貯蓄」に着目して住宅ローン支払いに充ててよい金額を導く方法をご紹介します。
たとえば現在の家賃や駐車場代で月15万円を支払い、子どもの教育費の積立として毎月2万円、老後資金やその他の目的で毎月5万円を貯めているとします。これらの合計は毎月22万円となりますが、毎月の「住宅関連費と貯蓄の総額」は住宅の購入前後で変わらないと仮定します。
住宅購入後は、住宅ローン返済の他に、固定資産税の支払や将来の修繕費用の積立などを考えなくてはなりません。固定資産税(月額換算の金額)、修繕費用積立、教育費積立、その他貯蓄を図表2のように仮定し、22万円からこれらの金額を引いて、住宅ローンに充ててよい金額を求めると135,000円となります。
 
図表2:「住宅関連費」と「貯蓄」に着目する方法

※将来の修繕費用は、戸建ての場合、マンションと違って自分で積み立てていく必要があります。
 
 
毎月返済額135,000円、金利1%、返済年数35年(元利均等返済)と仮定すると、借入可能額は4782万円となります。
 
 

【3】自己資金は1割必要?

自己資金はいくら使ってよいのか、というお悩みもよく聞きます。自己資金を購入金額の1割~2割程度入れると住宅ローン金利が有利になる場合もあり推奨されることもあります。しかし実際にはそれだけのお金を用意できない人も多いです。そういう場合「手元に残しておくべきお金」をまず考え、そこから逆算して住宅購入に使う自己資金額を決めるとよいでしょう。
「手元に残しておくべきお金」は大きく3つの観点で考えます。1つ目はこの1年程度の間に使うことが確実なお金は残しておくということです。2つ目はいざという時に備えるお金です。万一、病気やケガ等で収入が減ってしまう等の場合に備えてお金を取っておくということです。3つ目は、元々教育資金や老後資金のために貯めているお金です。これらはその目的のために残しておきます。
 
図表3:自己資金に充ててよい金額の考え方

 
「手元に残しておくべきお金」が分かると、使ってよい自己資金の最大額も分かるので、その範囲内で自己資金を決めていきます。先にご説明した方法などを使って借りてよい住宅ローン金額が計算できると、購入してよい住宅の金額も分かります。
自己資金をもっと増やしたい場合、親等からの贈与を受けられないかも検討したいです。住宅購入のためのお金を親や祖父母等からもらう(贈与を受ける)場合に、一定の金額まで贈与税が課税されないという制度があります(住宅取得等資金の贈与税非課税措置)。消費税10%の住宅を購入する場合の非課税額は図表4のようになります。
 
図表4:住宅取得等資金贈与の贈与税非課税措置(消費税10%)の場合

契約締結時期 省エネ等住宅 一般住宅
~2020年3月末 3000万円 2,500万円
2020年4月~2021年3月末 1500万円 1,000万円
2021年4月~2021年12月末 1200万円 700万円

※贈与税には元々110万円の非課税枠があるため、上記数値に110万円を足した金額まで、贈与税は非課税になります。
 
なお、注文住宅を建てる場合、諸費用は土地と建物工事金額を合わせた額の8~10%程度かかります(土地購入から始める場合)。金融機関の融資手数料や保証料、火災保険料、各種登記に関する費用などが諸費用にあたります。資金計画を考える際は、諸費用をきちんと考慮に入れるようにしましょう。ハウスメーカーなどに相談しながら間違いのない資金計画を立てていただければと思います。
 
※2019年11月20日時点の情報を基にしています。

監修・情報提供

井上光章(ファイナンシャルプランナーCFP®)

独立系FPとして、住宅購入時の資金計画や住宅ローンのコンサルティングを行なう。注文住宅を建てる人向けの住宅ローンコンサルティングが得意。豊富な相談実績を基にした、マイホーム購入時の資金計画や住宅ローンで失敗しない秘訣をお伝えします。
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