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2020/10/09

企画力で入居率アップ! 埼玉県で賃貸併用住宅を成功させる秘訣

Q 家を建てるなら収入を得られる賃貸併用住宅がよいと思っています。
駅に近くない場合でも成立させるための留意点を教えてください。

A 今回のポイント

・賃貸併用住宅の計画においては、計画地エリアの市場調査(賃貸需要や賃料相場をチェックすること)が重要です。

・賃貸併用住宅建設の目的を明確にしましょう。収益を得ることが目的か、収益以外(相続税対策、資産の継承等)が主な目的か。賃料や空室率によっては、投資コストが重荷になるので要注意。

・在宅勤務が普及し、広い住環境を求めて、狭い都心から郊外への住み替え需要が伸びています。賃貸部分の企画は、新しい生活様式も意識しましょう。駅から遠い場合も、郊外の強みを活かせるよう工夫する事が必要。

・都心の賃貸住宅では得にくい要素を特徴に持ち、いつまでも住みたいと思われるような配慮を、ハード面、ソフト面の両面で備えましょう。

INDEX

賃貸経営は、都心から郊外への住み替え需要に注目!

賃貸需要・賃料相場の実態を知る

たとえば駅から遠い物件でも、3LDKクラスの賃料は、7万円~15万円台と、立地や条件で大きく異なります。空室を避けるために、どのような入居者をターゲットにするとよいのか、無理の無い賃料設定はどれくらいか、など、市場の実態をしっかり把握することから始めましょう。
特に、借り入れで建築資金の多くを賄う場合、返済計画は空室リスクや賃料下落リスクなどをしっかり見込んでおくべきです。
あなたが賃貸併用住宅を建てる目的は何でしょうか。相続税対策や将来の二世帯住宅への転用など、収益以外の目的であれば、建てる事自体で目的を達成させることになりますが、将来の年金替わりとして賃料収入を頼るなど、収益を得るための計画なら、賃料相場の把握などには一層慎重な判断が必要です。

埼玉県で求められる賃貸併用は、広さと家賃相場のバランス

コロナ禍による在宅勤務の定着で、都心から郊外への住み替えが一つのトレンドになっています。
住み替え需要の理由は、通勤の必要が少なくなったことで、郊外なら「安い家賃で広い家に住める。」「環境が良く、子育てにも優しい。」「物価も安い。」といった事が主な理由です。
(表1)

エリア/間取り 1LDK・2K・2DK 3L~4K
東京都 12.2万円 24.2万円
埼玉県 6.3万円 10.4万円

Yahoo不動産サイトより抜粋

こうした賃貸需要を掴んで維持するためには、広めの住戸で、賃料は相場に合わせたうえで、長く住み続けたくなる工夫が必要です。
築年数が経つに従って借り主の入れ替わりの度に賃料は下がるのが一般的です。長く住み続けてもらう工夫は、賃料の下落を防ぐことに繋がる可能性があります。

長く住みたくなる賃貸併用住宅のポイント

長く住みたくなるための配慮

埼玉県などの郊外に移り住むことは、広さと家賃の安さを求めるファミリー層に注目されています。そんなファミリー層から、長く住みたいと思ってもらえる賃貸併用住宅にする工夫を簡単にご紹介します。長く住んでもらえるということは、空室リスクの対策としても有効です。また、現在の暮らし方に配慮した住宅は、どの世代にも喜ばれます。まさに入居者に選ばれる賃貸住宅を計画することがポイントになるのです。

① 在宅ワークやSOHO(書斎)対応など、新しい生活様式対応の設備

自宅でのパソコンやプリンター、家電製品の利用が増えました。ブレーカーのアンペア数やコンセントの数の充実、インターネット回線や衛星放送の為の環境整備は必須といえるでしょう。

② 駅からの距離対策に駐車スペースを確保

都心は、家賃が高く駐車スペースの確保も難しい場合が多いです。しかし郊外であれば、物価は安く、家賃を抑えつつ駐車スペースも確保することができます。駅から遠い場合には、敷地内に駐車スペースを設けて貸せるようにすると喜ばれるでしょう。
昨今は車を持たずシェアリングを利用する人も増えています。一時駐車用に貸せるスペースを確保しておくのも時代のニーズに沿っています。
駐輪場は市の条例によって1戸に1.5台などと附置義務台数が決まっている場合が多いですが、駅から遠ければ、家族が1人1台ずつ持つ家庭も多く、1家族当り2、3台停められるようにできると理想的です。更に、数台でもバイクが置けるバイク置場も貴重です。
いずれも、雨ざらしではなく屋根付きにしておきましょう。なお、屋外の駐輪場や駐車場も屋根の条件によっては建築面積に入るので、建蔽率がオーバーしないように気を付ける必要があります。

③ 手摺り

郊外の場合、入居者層は若い家族だけでなく、広い戸建てから手頃な賃貸に住み替えるアクティブシニアも意識したい層です。玄関の上り框(あがりかまち)やトイレ、浴室に手摺りを設けておくと、入居者層のターゲットを幅広く設定でき、長期にわたる入居期間を狙える可能性もあります。(図1)

図1トイレ手すり

参照:TOTO株式会社 

④ 災害対策

大型台風、豪雨、突風などで建物に被害が出ると、不便さや不安感から退去のきっかけになりかねません。建物本体の堅固さと共に、例えば窓のシャッターや駐輪駐車場の屋根など、壊れたり吹き飛ばされにくい耐風仕様の製品を採り入れるなど、留意工夫をしておくと安心です。

図2耐風シャッター 図3雨水貯留タンク雨音くん

図2参照:YKK AP株式会社
図3参照:タキロンシーアイ株式会社

予算上可能な場合は、停電時の自家発電や雨水を災害時用に貯水しておく設備などを備えておくと、賃貸付けにおいて、一層の強みとなり差別化ができるでしょう。(図2・図3)

■賃貸併用住宅の安心感で入居者との関係性を良好に

「大家さんと同じ建物」という賃貸併用住宅の特性を活かし、一般的な賃貸専用の建物との差別化を図りましょう。
たとえば、小さいお子さんが居る家庭や女性だけの世帯にとっては、「大家さんの見守り視線があるから安心」とか、自宅続きなので「管理人さんの掃除が行き届きやすい」とか、安心感を与えることができます。大家さんの顔が見えるからこそ入居者も部屋を綺麗に使ってくれる可能性が高まります。庭先やエントランスに花を飾っておくだけでも、借りる人には、「きちんと暮らそう」とする心理が働きます。

埼玉県などの郊外での賃貸併用住宅では、賃貸需要を把握することはもちろん、それに合わせた、ファミリー層向けの広さや家賃のお得感、仕様の充実は欠かせません。仕様を充実させると、そのぶん建設コストもアップします。賃料とのバランスは大切です。
ただし、高機能でも各住宅メーカーの標準仕様として備わっている設備仕様も多くなっています。エリアの需要とコストを含め、住宅展示場で具体的に相談してみてください。

※2020年9月18日時点の情報に基づいております。

執筆・情報提供

川道 恵子(一級建築士)

(株)住まいと街設計事務所 代表取締役
住宅メーカー設計部にて、戸建住宅の設計業務 デベロッパーにて、マンション等の企画・監理業務を経て設計事務所において不動産開発業務に携わる。土地の活かし方、住宅の間取り提案等、幅広い実績多数。
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