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2021/03/05

家づくりは、最初に行う「ダンドリ」で余裕のある計画を!

A 今回のポイント

これから土地探しをスタートして、今年中に入居したいのですが、家を建てる際の手順や
契約までのスケジュールが知りたいです。

  1. 土地の購入(契約・引渡し)
  2. 建物プランニング・設計契約・基本設計
  3. 実施設計・建築工事の見積もり
  4. 許認可取得(建築確認申請など)
  5. 工事請負契約
  6. 着工
  7. 竣工・検査
  8. 建物の引渡し・入居

※1~4については、一部同時並行する場面もあります。

次は効率の良い進め方を目指して、家づくりに必要な段取りと各留意点、ポイントを掴んでおdeshouka?
必要な段取り項目は以下の5つにまとめられます。
①資金計画:全体予算・資金調達方法(頭金の検討と金融機関に借入れの相談)
②土地取得:土地探し、検討、決定、契約、引渡し
③建築会社(ハウスメーカー)の選定:建築工事請負契約など
④建物の計画内容:工法、構造、間取り、仕様
⑤各種制度の利用検討・申請手続き(支援・優遇制度):申請の時期・必要条件、必要事項
以上のことは家づくりのスタート時点から検討を開始し随時決定していく事柄です。
注文住宅の場合、土地の検討を始めてから着工まで最低でも6カ月はかかると考え、前もって早め早めの検討が重要です。

INDEX

建築の契約までの手順を知る

建築工事発注の契約(工事請負契約)を締結する段階になれば、基本的な工期は明らかになっているので、竣工時期もほぼ確定し入居時期の見通しを立てることができます。まずは工事請負契約に至るまでの手順がどういうものかを知っておきましょう。

1.土地の購入(契約・引き渡し)

土地探しを開始して希望する土地が見つかるまでの期間は様々です。
買いたい土地がみつかって売買契約を締結してから土地の引渡しを受けるまでの期間は、売主の事情や引渡しに必要な準備(例えば境界確定)が完了するまでの期間によって決まります。土地の引き渡しを受けると同時に土地代金の全額を支払うこととなります。購入する側も資金の準備のために必要な期間があるでしょう。互いの事情をすりあわせて、土地の引き渡し時期が定まります。

2.地盤調査・建物プランニング・設計契約・基本設計

建物の間取りや仕様は、納得するまでしっかり検討しましょう。
ここが曖昧で、先々変更するとなると、スケジュールに大きく影響します。

3.実施設計・見積もり

細かい設計の内容、仕様が決まったら、工事金額の見積もりを待ちます。
見積もり金額と予算に差が生じた場合は、仕様の変更、設計の調整などすり合わせて、予算に合うよう調整する期間も必要です。

4.許認可取得(建築確認申請など)

基本的な設計内容が確定したら、着工までに建築確認申請など各種の必要な申請を行います。

5.工事請負契約

許認可が下りたら、合意した設計内容と金額で、工事請負契約を締結し、発注となります。契約書において工期を記載しますので、特段の事情がない限り、入居時期が明確になります。

表1 土地取得~建築工事着工までのスケジュール


※上記流れは、基本的なスケジュールの例です。設計期間、見積り、建築工事の契約、支払いのタイミングについては、請け負う会社によって、多少異なる場合があります。

以上の各手順がお互いに関連し合いながら進んでいきます。この関連性に無駄や間延びがないように進めていくことが、「ダンドリ」と言えます。(表1)

必要な「ダンドリ」は土地探しと同時にスタート

家づくりの各手順には「ダンドリ」のポイントがあります。

  1. 計画:全体の予算立てをして資金調達の手段を決めます。(自己資金、借り入れ、或いは親からの贈与など)
    借り入れについては、無理のない返済計画を立てましょう。その他、建物が竣工するまでの中間支払いのためには、つなぎ資金の検討も必要です。
  2. 土地取得:土地の選定段階から建物計画のチェックが必要です。
    建築を請け負う会社(ハウスメーカーなど)にも並行して相談し、建築計画に支障がない土地を選定するようにしましょう。(表2)
  3. 依頼先の選定:土地に合わせた工法や構造そして予算的に合う依頼先を、各社の特徴や提案とすり合わせて選びましょう。我が家の想いを理解してくれる会社をみつけるのがコツです。
  4. 建物の計画内容:構造(木造、鉄骨、その他)、間取り、仕様が決定すると、設計者(建築会社、ハウスメーカー)が建築確認申請や各種必要手続きの代行、そして建築費の見積もりを行います。見積もり金額と予算との調整に時間がかかる場合もありますので、そうなった場合も焦らないですむよう、余裕をもって確保したい期間です。
  5. 各種認定の手続き:例えば長期優良住宅の認定を受ける建物の場合、工事着工前に必要な申請があります。各種書類の準備や申請期間などを見込んでスケジュールを立てましょう。

さまざまな要因で、ダンドリしたスケジュールがズレることも考えられます。あらかじめ、問題になりそうな事柄を予測して、多少の遅延にも余裕を持って対応することが大切です。(表2)

(表2)スケジュールが延びるありがちな要因と対策

土地
  • (1)造成工事が必要な土地。(工期が長くなる。)
  • (2)敷地の境界確定に時間がかかる土地。(国道、県道、区道との官民確定には3カ月以上かかる場合がある。)
  • (3)開発許可等、建築確認申請以外に許認可が必要な土地。(許認可に時間がかかる。)
  • (4)前面道路が狭い土地。(工事車両の制約で工期が長くなる。)
設計・工事
  • (5)一度決めた間取りを大きく変更、建築面積、床面積が変わる。
    ⇒設計のやり直しや建築確認申請の取り直しなど、手戻りが発生する。
  • (6)建築費の見積もりと予算に大きな差が出る。
    ⇒仕様の変更や資金調達、借り入れ計画の変更が必要になり、そのための時間を要する。
  •  

  • (7)工事着手後に発覚する地中障害
    ⇒昔の基礎やガラなど建築に支障をきたす地中障害が出てきた場合、その撤去期間、工事が停滞する。
  • (8)悪天候、職人不足、社会的不測の事態による工事の遅延
    ⇒台風や大きな自然災害による工事の停滞、景気の波や大災害の復旧等により職人が不足すると工程が遅れる恐れがある。また、昨今のコロナ禍など社会環境の不測の事態により、必要な資材の納入が遅れるなどの影響で工期が延びることもある。
対策
  • 土地探しと建物プランの検討を同時並行で行う。そのためにハウスメーカー等に土地選定の段階から相談する。
  • 建築工事の工期が短い工法を検討する。(ハウスメーカーに確認)
  • (5)(6)は、慌てずしっかり考えて決めていく、そのための時間は優先して確保する。
  • (7)(8)は、不可避的要因。他の手順を手際よく進めることで、余裕を持った工程を確保できるようにする。

土地、建物、資金のダンドリは、お互いに関係しています。ダンドリのコツは、全てを同時並行で考えながら進めることです。(表3)
(表3)土地も建物も資金もお互いに関係している。


年内入居が目標の場合、土地探しから始めると決して時間的に余裕があるとは言えません。
土地の決定や建物の内容の検討は当然のこと、資金の準備(頭金やローン)や建物の認定制度の利用の有無など、進捗に合わせて滞りなく決断していかなければなりません。前もって早め早めの検討が重要です。

年内入居にこだわる理由を今一度考えてみるのもよいかもしれません。冷静に進めるために、住宅展示場のハウスメーカーに相談してみるとよいでしょう。

執筆・情報提供

川道 恵子(一級建築士)

(株)住まいと街設計事務所 代表取締役
住宅メーカー設計部にて、戸建住宅の設計業務 デベロッパーにて、マンション等の企画・監理業務を経て設計事務所において不動産開発業務に携わる。土地の活かし方、住宅の間取り提案等、幅広い実績多数。
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