2021.07.19

長期優良住宅は税金面でのメリットにも注目！

せっかくのマイホーム、少しでも永く住み続けられるようにと思う人も多いのではないでしょうか。そんな希望を実現した長期優良住宅というものがあります。良好な状態を長期にわたり保つために、「劣化対策」や「耐震性」など複数の認定基準をクリアし、長期優良住宅としての認定を受ける場合には、政策上いろいろな特典が用意されています。税金的にも、長期優良住宅を建築などした場合には、優遇措置がありますので、今回はその概要をご紹介します

ポイント

契約期限、取得期限、入居期限等の「期限」について意識しましょう。
特に、「長期優良住宅認定通知書」は申告のときまで大切に保管しておきましょう。

INDEX

長期優良住宅で受けられる税金の優遇について

さて、認定基準をクリアして長期優良住宅を建築することで、優遇される税金上の取り扱いがあります。その主なものについては図１をご確認ください。
なお、長期優良住宅にかかる税金上の優遇措置には、マイホームの新築や購入のほかに、増改築を行った場合でも利用できるものもあります。今回は、新築や購入をする場合についてみていきますが、増改築などを検討される場合も、事前に優遇措置の内容や適用要件について確認してください。

図1:長期優良住宅（新築）にした場合の税制上の優遇措置

税目		一般住宅	長期優良住宅
所得税	住宅ローン減税（税額控除）	控除対象借入限度額：4000万円控除率：1％控除期間：10年※ 最大控除額：400万円（年40万円）※	控除対象借入限度額：5000万円控除率：1％控除期間：10年※ 最大控除額：500万円（年50万円）※
所得税	投資型減税（税額控除）	－	控除額：標準的な性能強化費用相当額（45300円✕床面積：上限650万円）の10％
登録免許税		所有権保存登記：税率0.15％所有権移転登記：税率0.3％	所有権保存登記：税率0.1％所有権移転登記：税率0.2％（戸建て）税率0.1％（ﾏﾝｼｮﾝ）
不動産取得税		課税標準からの控除額：1200万円	課税標準からの控除額：1300万円
固定資産税		戸建て：3年間　税額1/2 ﾏﾝｼｮﾝ：5年間　税額1/2	戸建て：5年間　税額1/2 ﾏﾝｼｮﾝ：7年間　税額1/2

住宅ローン減税

住宅ローンを利用して長期優良住宅を新築する場合、住宅ローンの借入金利の引き下げを受けられるほか、所得税の税額控除が受けられる「住宅ローン減税」についても特典があります。
令和4年12月31日まで入居し、一定の要件を満たした方が対象になりますが、一般住宅の場合と比べて、最大100万円多く税額控除されます。入居以外に契約期限、注文住宅：令和3年9月末、分譲住宅：令和3年11月末などの条件を満たすと、3年間延長（税額控除額の計算は別方法）された13年間の控除期間が認められてますので、事前に国税庁ＨＰなどでご確認ください。

投資型減税（認定住宅新築等特別税額控除）

同じく、所得税の税額控除に関する優遇措置になります。
令和3年12月31日までに入居し、一定の要件を満たした場合に対象となりますが、入居した年度のみ適用ができ、住宅ローン減税と併用ができません。

登録免許税

建物を新築などした際の不動産登記にかかる税金ですが、令和4年3月31日までの取得分について、所有権保存登記および所有権移転登記ともに、一般住宅の場合よりも税率が引き下げられています。

不動産取得税

令和4年3月31日までに、一定の要件を満たした新築住宅にかかる不動産取得税について、課税標準から控除できる金額は、一般住宅の場合1200万円ですが、長期優良住宅の場合、100万円増加の1300万円となります。

固定資産税（建物）

この減額措置は、固定資産税の税額が半額になる特例です。
令和4年3月31日までに新築された一定の要件を満たす住宅にかかる固定資産税の減額措置の期間について、一般住宅の場合と比べて、長期優良住宅は２年間延長されます。
なお、都市計画税については、長期優良住宅に対する優遇措置はありません。

メリットだけではない注意点などは？

図２：登録免許税（所有権保存）・不動産取得税・固定資産税の比較表

前提：固定資産税評価額は、一般住宅・長期優良ともに2000万円と仮定。適用要件は全て満たしている。

税目等	一般住宅			長期優良住宅			差額
税目等	固定資産税評価額	税率等	税額	固定資産税評価額※	税率等	税額	差額
登録免許税	2000万円	0.15％	3万円	2000万円	0.1％	2万円	1万円
不動産取得税	2000万円	▲1200万円 3％	24万円	2000万円	▲1300万円 3％	21万円	3万円
固定資産税	2000万円	1.4％✕1/2	14万円	2000万円	1.4％ ✕1/2	14万円	28万円（2年間延長）

※実際は、長期優良住宅の建築ｺｽﾄUP分を考慮するため、増加が見込まれます。

住宅ローン減税か投資型減税か？

所得税の優遇措置として、「住宅ローン減税」と「投資型減税」がありました。
これらは、どちらか一方しか利用できない選択制となっています。
住宅ローン減税が、原則10年間で最大500万円の税額控除ができるため、投資型減税の1度だけ最大65万円の税額控除より税金的には有利になります。

そのため「住宅ローン減税」を利用する人が多いと考えらます。
投資型減税を利用するケースとしては、全額現金払いにするため住宅ローンを使わない、もしくは住宅ローン減税の適用要件を満たせなったケースが考えられます。

住宅取得等資金の贈与を利用して新築などした場合の住宅ローン減税について

令和3年12月31日までに、住宅取得等資金の贈与を受けて、長期優良住宅を新築などする場合、贈与税の計算上、1500万円の非課税枠があります。
この贈与を受けた金銭を建物の建築費用などに充て、不足分について住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン減税の計算については注意が必要です。

簡単にいうと、住宅ローン減税の計算上、住宅取得等資金の贈与を受けた分については、計算対象になりません。
つまり、贈与税で優遇措置を受けた分については、所得税で恩恵が受けられないということです。なお、一般住宅を購入された場合も同じとなります。

登録免許税・不動産取得税・固定資産税について

一般住宅と比べて、税率などが優遇されていますが、図2を参考に金額でみると、思ったほど大きな差がないと思う人も多いでしょう。
長期優良住宅の建築コストUP分について、税金の負担を少しだけでも軽減させるための優遇措置なため、参考程度に押さえていただければと思います。

書類の取得は忘れずに

これらの税金上の優遇措置を受けるためには、「長期優良住宅認定通知書」や「住宅家屋証明書」などの書類が必要となるものがあります。取得し忘れがないようにご注意下さい。

長期優良住宅を取得する場合、「地域型住宅グリーン化事業」による補助金や「フラット３５Ｓ」による金利引き下げなどに代表されるメリットがあるだけではなく、税金面にも優遇措置があることがわかったと思います。国の政策の一環で、長期優良住宅取得の際の初期負担が少しでも軽減されるようになっていますので、マイホームの新築などの際に検討されてみてはいかがでしょうか？

※本文で紹介させていただいた内容は概略となります。また、2021年7月5日時点の情報に基づいております。実際のお取引の際には、改めて該当制度の詳細をご確認ください。