新築か中古かで迷ったら？どっちを買うべき？メリットやデメリットを徹底比較

新築か中古かで迷ったらどうすればいい？どっちがお得？

新築・中古のどちらがいいかの答えは人によって異なり、絶対的な正解はありません。したがって、どんな人にどちらが向くかというのが判断要素です。

以下に、戸建て住宅それぞれについて、向いている人をまとめました。

住まいづくりでやりたいことがはっきりしている場合、もっとも細かく実現しやすいのが注文住宅で、新築がいいが経済性も重視する場合、おすすめは建売住宅となります。中古住宅はコスト上もっとも有利でエリアの自由度も高く、周辺環境などの細かい点も検討しやすいでしょう。

次項からは新築・中古それぞれのメリットやデメリットの詳細をご紹介します。

新築のメリット

まずは、新築のメリットです。国の施策では中古住宅の活用と並行して、最新の住宅性能の普及にも力が注がれているため、補助金や税金の優遇などメリットも多いのが新築といえます。

①最新の住宅設備が導入されている

建築技術は年々進化しており、断熱性や気密性、劣化を遅らせる丈夫さ、耐震性などの住宅性能は、新しい家ほど優れているのは事実です。

また、バスルーム、キッチン、トイレなどの水回りや空調、給湯、換気システムなども同様のことがいえます。

これらの進化は暮らしの快適性のほか、経済性や環境性能を向上させるため、新築のメリットとして優位性があるでしょう。

近年では、スマホで家の設備や解錠・施錠を遠隔制御できるIoTのシステムや、バリアフリーや防犯に配慮した設計も注目されており、住宅展示場での実体験をおすすめします。

②税金面で優遇を受けやすい

新築住宅は、税金の面でも有利です。新築購入時の住宅ローン控除や固定資産税、不動産取得税などは、中古住宅よりも、新築のほうが手厚い制度となっています。

例えば住宅ローン控除については、新築の借入より13年間・ローン年末残高の0.7%分、所得税と住民税から控除される（2025年末時点）制度です。しかし1981年5月31日以前＝旧耐震基準の建築確認を受けた住宅の場合、原則として控除の対象外となり、耐震基準適合証明書などが必要になります。

③住宅維持費用が安め

新築住宅は当初の期間建物や設備が新しく、故障や傷みが来るまでに修繕費がかからない期間を取ることができます。

また、気密・断熱性が高い場合は、光熱費など暮らしの維持費も抑えられるでしょう。

ただし、新築でも修繕が少ない期間は10〜15年と考え、計画的な修繕プランと、家の経年変化への観察眼、専門家への相談ルートを持つことが大切です。家屋や設備の傷みは、早めに補修対処をすることで大きな費用がかからず、長期的に見て修繕のための予算を抑えることができます。

近年の建築資材の値段や工事費、人件費の高騰の影響で、築後30年間の修繕費は、5年前の試算と比べて約1.4倍にまで増えているというデータもあるため、早期対応で維持費を抑えましょう。

新築のデメリット

続いて、新築のデメリットについてまとめます。

①入居までにかかる費用が高い

新築には、中古ではかからない費用があります。登記・調査費や、水道の取り出し・地盤改良工事などのインフラ整備、水道加入金などが必要となるためです。

また、いうまでもなく新築物件は中古と比べて物件価格が高額でしょう。新築というだけで10～20%程度割高となる「新築プレミアム」という要素も存在しています。これは新築物件の場合、広告費や人件費なども含めて値段を設定するという事情があるためです。

ただし、探すエリアによっては、新築と中古の差がかなり小さくなることも。以下は首都圏の新築・中古の平均価格の差を調べたデータです。

新築と中古の差が意外なくらい小さいのが分かります。これは都心部を中心に中古物件でエリアを優先して選び、リフォームやリノベーションに予算を投入する、あるいは新築では高グレード・好立地の物件を中古で探すなどの傾向から来るものです。

②入居後に発生するリスクを予測しづらい

住まいに伴うリスクは、騒音や臭気など近隣の環境や隣人との人間関係、開発の進行や衰退、立地との兼ね合いによる傷みの進行具合までさまざまです。

中古住宅の場合はある程度以上は状況を引き継いで把握したり、売買契約時に告知事項として家の損耗具合を知ったりすることもできるでしょう。しかし誰も住んだことのない新築住宅は、各種トラブルやリスクへの予測が難しいといえます。

一般的な知識や知恵の範囲で対処しながら、家やその周囲を観察する習慣を持つようにしましょう。

③希望エリアに住めないことも

とくに都市部の人気エリアに関しては、希望の場所に土地を確保することは難しい場合があり、中には今の家に住みながら、不動産会社に情報提供を依頼して、何年も待つという人も。

また、人気エリアの物件は高価で予算外となってしまうことも考えられます。その点、価格が安く解体費用のかからない中古は、予算上有利となるでしょう。

中古のメリット

続いて、中古住宅購入のメリットをお伝えします。「自分好みにできるか」「修繕予算は大丈夫か」この2点をクリアできれば、中古も魅力的な選択になるでしょう。

①価格が安い

前述のような新築流通上の理由もあるため、新築と比較した価格差は魅力的に映ります。傷みや古さは不安要素ですが、近年のリノベーション・リフォーム技術は進み、コスパも上がっているため、しっかり直すことで理想の住まいに近いものにできる可能性も。

したがって、購入価格と修繕予算のバランスで考えることが大切です。

②管理状況から建物の価値を判断しやすい

新築の項でも述べましたが、中古住宅の状況は、建物の価値においても把握がしやすいといえます。専門的な確認を行えば、適切な管理状態か、そうでないかで今後の修繕費用や寿命に至るまで分かるものです。

中古住宅購入の際に、ホームインスペクションを依頼しましょう。第三者的立場の住宅診断士が、専用の計測機器を使用し、目につかない箇所・一般には分かりにくい箇所まで詳細に確認・診断します。

建物の状況を把握・推測できることで、物件引き渡し後のトラブルを避けられ、今後の修繕めどの判断にも役立つでしょう。

また、ホームインスペクションを受けると、住宅瑕疵保険の保証を受けることも可能となります。

③初期費用を抑えやすい

中古住宅は、前述のようなインフラ等の初期費用が不要なほか、評価額が下がっていることで、固定資産税も低めな場合があるでしょう。

また、新築ではあと付けとなるエアコンやカーテンがそのまま使用できる場合や、リノベーション済みの物件の場合、新築の展示物件同様、販売業者が展示していた家具をそのまま使用できることも。

したがって、引っ越し後の家具・家電購入費用まで抑えられる場合があります。

④すぐに入居できる

中古物件は、契約・決済が終わればすぐに入居できる物件も多いでしょう。リフォームの期間は見込む必要がありますが、リフォーム済みの物件も市場に増えてきています。内外装や設備にこだわりが少ない人にとっては、入居までとてもシンプルな流れも可能です。

すぐに入居とは違いますが、春の転勤・転職・入学・卒業シーズンを控えた年末にかけては、中古物件の流通が多くなるため、チェックのしがいがあるでしょう。

中古のデメリット

続いて、中古住宅のデメリットです。

①住宅設備が古い

築年数やこれまでの使用状況にもよりますが、水回りや空調などの設備は、入居前に新しくしておいたほうが良い場合があるでしょう。

使い始めて程なく寿命を迎え、不調となることも多いです。使う人がこれまでと変われば使い方も変わるため、故障も起きやすくなります。

あと付けや交換が可能なものは、リフォーム時に検討しましょう。エアコンや給湯器などは、新品に交換することで効率が上がり、光熱費を抑えられます。

②住宅ローンを組めない可能性がある

築年数の古い中古物件は、住宅ローンの審査時に思ったほどの担保価値が査定できずに承認を得られない、あるいは融資可能額が低くなる可能性が考えられます。また、土地の評価にもよりますが、築年が古すぎるとそれだけで融資を断られる可能性も。

これは物件に抵当権を設定し、担保とするうえで、充分な価値が足りないためです。この点は購入検討の時点で把握しておき、自己資金とのバランスを考えましょう。

安価な物件であれば、住宅ローン以外の自由目的融資＝フリーローンで家を買うことは可能ですが、住宅ローンより金利が高く、審査も厳しくなります。購入する不動産を担保とする有担保型や、築古物件を購入・リノベする融資の中から、低金利のものを探しましょう。

③耐震性能に不安がある

住宅ローン控除の項で触れましたが、旧耐震基準の物件は、震度5程度の中規模地震で倒壊しない目安で設計されているため、近年起きている震度6〜7の地震には、構造上耐えられない可能性があります。

地震のダメージは土地の地盤にもよるため、いちがいに新耐震が安全とはいえませんが、違いがあることは確かです。耐震補強設計・施工を行えば安心で、住宅ローン控除も対象となりますが、平均して120〜150万円ほどの費用がかかるため、施工する人は少ないでしょう。

耐震性能でもう一つの不安要素は、火災・地震保険の引受でしょう。とくに築50年を超える物件は建物チェックなど審査が厳格化され、保険料の上昇など、引受条件もハードルが上がっています。

住まいに関するご相談はハウジングステージへ

新築住宅のメリットで気になるのは、やはり最新の住宅性能でしょう。例えば快適さやアレルギー・ウイルス対策・省エネ・経済性などは、空調性能によって大きく左右されます。

とくに夏季や冬季は、室内温度を通じて家の性能を体感するチャンスです。首都圏に多数の展示場を展開するハウジングステージでは、予約特典として※QUOカードのプレゼントを用意してお待ちしております。

※展示場によって実施の有無や期間が異なります。

住宅性能で差がつく空気力｜住宅展示場のハウジングステージ

まとめ

新築か中古かで迷ったらどっちを買うべきか、メリットやデメリットを比較しました。

候補エリア内には、とても多くの物件が存在します。新築と中古の双方を検討対象に入れることは、選択肢を広く取れることや、エリアを絞り込みやすいなどのメリットがあるでしょう。

しかし、新築と中古には、ここで述べたようなそれぞれの特徴があります。その点を踏まえて、それぞれの特徴を活かした住まい選びを進めてください。