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2020/06/10

住宅ローンは年収の何倍が正解?適切な住宅ローン金額の求め方

自分たちの適切な住宅ローン 金額はいくらなのか悩む人は多いです。 家計を分析してしっかりとした資金計画を立てることが大切です。住宅ローンは年収の何倍まで借りてよいのかと考える人もいるかと思いますが、データから 推測すると住宅ローンは平均で年収の7倍程度借りている人が多いようです。

  1. 住宅購入前の住宅費と貯蓄 に着目すると借りてよい住宅ローン金額が逆算できる。
  2. データから推測すると年収の7倍程度は借りている。

INDEX

借りてよい住宅ローン金額は?

自分たちに適切な住宅ローン金額はいくらなのか悩む人は多いです。「借りてよい住宅ローンはいくら?マイホーム購入可能金額の計算方法」でも解説しましたが、住宅購入前後の「住宅関連費と貯蓄」に着目して考えていくとよいでしょう。図表1のように、住宅購入前の住宅関連費と貯蓄の合計は住宅購入後も変わらないと仮定して、毎月の住宅ローン返済額を逆算していく方法です。図表1の場合、毎月135000円が住宅ローン返済に充ててよい金額となります。

住宅購入前の「住宅関連費」と「貯蓄」から借入額を計算する方法


※将来の修繕費用は、戸建ての場合、マンションと違って自分で積み立てていく必要があります。

毎月135000円の返済だと金利1%、35年返済で逆算すると4782万円の住宅ローンとなります(元利均等返済と仮定します)。
このように計算した場合に、思っていたよりも予算が厳しい(図表1の例だと4782万円では希望する住宅を購入できない)と感じる人もいるでしょう。その際は家計の他の部分を見直し住宅ローンの毎月返済額を増やすという考え方もできます。図表2にあるように、たとえば毎月5000円住宅ローン返済額を増やして月140000円にすることができれば、つまり毎月5000円家計の他の部分を削ることができれば、177万円多くローンを組むことができます。毎月10000円分他の家計を削って月返済額を145000円とできれば、354万円多くローンを組むことができます(図表2)。

図表2:金利1%、借入期間35年の場合の、借入可能額の変化

毎月返済額

借入可能額

135,000円

4,782万円

140,000円

4,959万円

177万円

145,000円

5,136万円

354万円

150,000円

5,313万円

531万円

155,000円

5,490万円

708万円

※元利均等返済と仮定します。

住宅ローンをいくらにすべきかを考える方法として、図表1の方法以外にはたとえばライフプランに基づいたキャッシュフロー表を作っていく方法があります。
今後数十年の収入と支出の見込みを考えて表に落とし込んでいくと貯蓄がどう推移するか予測できます。将来の貯蓄が一定額を割り込まないように、住宅の予算と住宅ローン金額を決めていきます(図表3)。
キャッシュフロー表はファイナンシャルプランナーなどに作ってもらってもよいでしょう。

年収の7倍くらい借りている?

住宅ローン金額は年収の何倍までなら大丈夫なのか、気になる人も多いでしょう。住宅金融支援機構の2018年度フラット35利用者調査によると、土地を購入して注文住宅を購入する場合の平均金額は首都圏の場合4775万円でした。また、土地と建物を合わせた金額は年収の7.6倍というのが首都圏の平均値でした(図表4)。

図表4:注文住宅の「土地+建物金額」と「年収倍率」

 

所要資金

年収倍率

全国平均

4113万円

7.2倍

首都圏平均

4775万円

7.6倍

同調査によれば、土地を購入して注文住宅を建てた場合の1カ月あたりの予定返済額は132000円で、返済負担率(月額返済額÷月収)は24.9%となっています(図表5、首都圏平均)。

図表5:注文住宅の1か月あたりの「予定返済額」と「返済負担率」

 

予定返済額

返済負担率

全国平均

113,300円

23.7%

首都圏平均

132,000円

24.9%

※2018年度フラット35利用者調査(住宅金融支援機構)を基に作成

返済負担率が24.9%ということは、毎月の返済額が月収の約1/4になる金額まで借りているということです。年収700万円だとしてその1/4にあたるまでローンを借りようとすると金額はいくらになるか計算してみましょう。700万円の1/4は175万円、月額換算で約146000円となります。
金利1.30%(2020年5月のフラット35最低金利)、35年返済、元利均等返済として月額146000円となる住宅ローン金額を逆算すると4924万円。年収700万円の7倍程度、借りているということになります。
※なお図表4、5のデータはフラット35利用者のみの調査結果という点には注意が必要です。またデータは住宅ローン申込書記載の内容であり、実際に借りる金額とはズレの出る可能性もあります。

「住宅ローンは年収の5倍までにした方がいい」と言われることがあります。住宅ローンの専門家として実際に色々な方のローンを見てきましたが、住宅ローンを年収の5倍以下にしている人はかなり少ないです。今回見たデータからも7倍程度は借りている人が多いと推測できます。

今回は適切な住宅ローン金額について考えてきました。紹介したデータなども参考情報に、図表1や3の方法で適切な住宅ローン金額を考えていただければ幸いです。住宅ローンの最新情報などは住宅展示場にてハウスメーカーにも確認してみるようにしましょう。

※2020年5月15日時点の情報を基にしています。

執筆・情報提供:アルトゥルFP事務所 代表

ファイナンシャルプランナーCFP® 井上光章

独立系FPとして、住宅購入時の資金計画や住宅ローンのコンサルティングを行なう。注文住宅を建てる人向けの住宅ローンコンサルティングが得意。豊富な相談実績を基にした、マイホーム購入時の資金計画や住宅ローンで失敗しない秘訣をお伝えします。
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