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2020/11/24

注文住宅の建築スケジュールと、つなぎ融資・分割実行の違い

注文住宅は、建てようと決めてから工事が終わって住めるようになるまで、1年程度は時間がかかります。住宅ローン減税などの住宅購入に関する各制度には入居時期等に条件がつくことが多く、それを考えるとスケジュールに余裕を持たせて行動することが大切です。今回は注文住宅を建てる際の流れと、土地代金などの決済に利用するつなぎ融資や住宅ローンの分割実行について解説します。

  1. 情報収集から引渡しまで1年程度はかかると見ておく。
  2. 土地代金の決済等は、つなぎ融資や住宅ローンの分割実行を使う。

INDEX

注文住宅を建てるスケジュール

注文住宅を建てようと思って情報収集を始めてから、実際に住宅が完成するまでは1年程度はかかることが多いです(土地探しに時間がかかる場合はさらに長くなることもあります)。

図表1にまとめたのが、請負契約(ハウスメーカーと注文住宅の金額やスケジュールなどについて交わす契約)までの一般的なステップです(土地探しから行う場合を想定しています)。

図表1:注文住宅建築の流れ 請負契約まで

情報収集を開始してから請負契約を結ぶまでは6カ月程度はかかると見ておきましょう。土地がなかなかみつからないとさらに時間がかかる場合もあります。
請負契約を結んでから工事が終わって、引渡しを受けるまでには図表2のようなステップが一般的です。工事の期間は4~6カ月程度は見ておきたいです。

図表2:注文住宅建築の流れ 請負契約以降

消費税が10%に増税されたことにともない、住宅ローン減税の減税期間が特別に10年から13年に延長されています。本来は「2020年12月末までの入居」が条件でしたが新型コロナウイルス感染拡大の影響で「2020年9月末までに請負契約をして、2021年12月末までに入居」すれば利用可能と期限が延びました。ニュース等ではこの措置がさらに延長されるとの報道もありますが、これまでと同様、「請負契約」や「入居」の時期には条件がつくはずです。
「すまい給付金」や「親や祖父母からの住宅取得資金贈与の非課税措置」など、住宅購入時に使える他の優遇制度でも、住宅ローン減税と同様、請負契約や入居の期限に条件があります。これらの制度の恩恵を受けたい場合、期限に注意して早めに家づくりに動きはじめた方がよいといえます。

住宅ローンの分割実行とつなぎ融資

住宅購入に関して多くの人は住宅ローンを利用するはずですが、住宅ローンは原則として「住宅が完成し、引渡しを受ける時」に融資が実行されます。つまり、土地を先に購入する場合その代金を支払う時には住宅ローンは原則として利用できないことになります。ハウスメーカーによっては着工金や中間金が必要なところもありますが、これらの支払い時も住宅は完成しておらず、住宅ローンは原則として利用不可となります。
これらの支払いは、自己資金で払う以外に大きく2つの方法があります。1つ目は「つなぎ融資」を利用する方法です。つなぎ融資とは、住宅ローン利用予定の金融機関やつなぎ融資専門の金融機関から受ける、住宅ローンとは別の融資のことです。
たとえば土地3000万円、建物3000万円、住宅ローンで6000万円を借りるという場合、図表3のようにまず土地代金支払い時に3000万円のつなぎ融資を借ります(諸費用は自己資金で払うと仮定)。住宅完成後6000万円の住宅ローンが実行され、その時につなぎ融資の元本とその利息を一括返済します(金融機関によっては、利息をつなぎ融資を受ける際に先払いする場合もあります)。

図表3:つなぎ融資

土地代金などの支払い時に融資を受けるもう1つの方法は、住宅ローンを特別に2回以上に分けて実行する「分割実行」というやり方です。たとえば土地代金を支払う際に3000万円の住宅ローンを借り、住宅完成後に建物代金3000万円のローンを借りるというようなものです(図表4)。「住宅ローンは住宅完成後の引渡し時に実行する」というのが原則ですが、大手都市銀行など一部の金融機関では、特別に、土地購入時や、着工金、中間金の支払い時にも利用できるようになっています(分割実行ができない金融機関では、つなぎ融資を利用することで対応します)。

図表4:住宅ローンの分割実行

図表4の場合、住宅ローン①の返済をすぐに始めることもできますし、家賃の支払いと二重になって家計が厳しいという場合、住宅の引渡しを受けるまで数か月の間は利息のみの支払にしておくこともできます。
つなぎ融資を利用した方法がよいか、分割実行ができる金融機関を利用した方がよいか、はそれぞれにかかる費用などを比較して検討する必要があります。なお、注文住宅の建築中に金利が上昇してしまうと見込まれる時には分割実行の方が合理的です。図表4の「住宅ローン①」の3000万円分だけは金利を早めに確定できるからです。

今回は注文住宅建築の流れと、つなぎ融資と住宅ローンの分割実行の違いについて解説してきました。スケジュールや住宅ローンの詳細は、住宅展示場のハウスメーカーなどに相談してみるとよいでしょう。

※2020年10月15日時点の情報を基にしています

執筆・情報提供:アルトゥルFP事務所 代表

ファイナンシャルプランナーCFP® 井上光章

独立系FPとして、住宅購入時の資金計画や住宅ローンのコンサルティングを行なう。注文住宅を建てる人向けの住宅ローンコンサルティングが得意。豊富な相談実績を基にした、マイホーム購入時の資金計画や住宅ローンで失敗しない秘訣をお伝えします。
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