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2020/09/14

新宿区で賃貸併用住宅を計画 知っておきたいポイントとは?

Q 賃貸併用住宅を考えています。場所は新宿区大久保。計画の進め方を教えてください。

A 今回のポイント

賃貸併用住宅の計画においては、そのエリアでの賃貸需要を知ることが肝心です。
更に自宅と併設であることも念頭に、どのような入居者をターゲットにするのか、
空室を避けるために、しっかり市場把握をしましょう。

間取りは、新しい生活様式を意識し、自宅と併設であることも考慮して、プライバシーやセキユリティ―の充実した計画を考えてみましょう。

都心は、高容積率で、建物の高さ制限も緩いエリアや立地である可能性があります。
まずは、ご自身の計画地で、自宅として必要な面積の外にどれくらいの賃貸面積が確保できるか、予め把握しておくと賃貸計画も進めやすくなります。

INDEX

計画地エリアの賃貸需要をチェック

新宿区大久保周辺の賃貸需要について、簡単にまとめてみます。

■学生から社会人まで幅広いターゲット、どちらかと言えば単身者層が多い地域

まずは、大久保駅周辺の賃貸需要を調べてみましょう。新宿にごく近いので、借りる人は、主に新宿エリアで働く人、そして、周辺に専門学校、大学も立地しているので学生も多く住むエリアです。
新宿区全体でみると、一般世帯の6割強が単身世帯、人口の4割弱が単身者です。(図1)

賃料相場は、ワンルームについてはこの2年ほとんど変わっていません。供給件数が安定していることが考えられます。
一方で1K以上の間取りは、2年前より賃料相場が上がっています。


※本文で紹介させて頂いた制度内容は概略となります。また、2020年8月末時点の情報に基づいております。実際のお取引の際には、改めて該当制度の詳細をご確認ください。

1LDKクラスの物件は、単身者層にもニーズはあり、特に最近では、在宅ワーク、ステイホームという新しい生活様式が必要とされ、ワンルームでは手狭過ぎるということから、少し余裕のある広さへのニーズが高まっているようです。
また、新宿と郊外を結ぶ路線でもあることから、郊外に自宅がありつつビジネスのために都心にSOHO(ワークスペース)として借りるといった用途も見逃せません。
このような大久保エリアの借り手の層のニーズを意識した計画が必要でしょう。そして、いずれの間取りについても、新型コロナ感染症の拡大が長引いた場合には、賃料相場にどのような影響が及ぶかは注意しておきたい点です。

賃貸併用住宅の特徴を活用

「大家さんと同じ建物」という賃貸併用住宅の特性を活かし、安心感をセールスポイントにすることができそうです。一般的な賃貸専用の建物との差別化にもなるでしょう。
例えば、女性のひとり暮らしは何かと不安も多いですが、大家さんが近くにいるという点で安心感を与えることができるようです。女性をターゲットとするならば、それに合わせて内装も女性好みにすることが重要で、大家さんの顔が見えるからこそ入居者も部屋を綺麗に使ってくれる可能性も高まります。

いずれにしても具体的な計画に当たっては、実際の駅からの距離や立地環境にもよりますので、地元のニーズを把握している不動産業者の情報を確認しましょう。

賃貸併用住宅おすすめの間取り

① 在宅ワークやSOHO対応など、新しい生活様式対応のプランや設備

極小のワンルームで戸数を確保するか、ある程度高めの家賃でも入居を希望する層にターゲットを絞って計画するか、まずは方針を検討しましょう。

ワンルームの場合でも、トイレ、脱衣室は各々独立している間取りにしましょう。シャワーだけの浴室や、浴室内に洗面やトイレのあるタイプの場合、女性には敬遠されます。
部屋を+αの広さにする場合、1LDKであっても間仕切りをウォールタイプの引き戸にして、ワンルームにして使えるようにするなど、可変性のある間取りにしておくと、入居者ターゲットを広くすることができます。昨今は、自宅でのパソコンやプリンター、家電製品の利用が増えました。コンセントやインターネット回線、衛星放送の充実は必須といえるでしょう。

② 遮音等プライバシー確保、セキュリティーの充実

自宅と同じ建物であるため、プライバシー性を確保するために、界壁の遮音性能などには特に配慮したいところです。

自宅の水廻りやPS(縦配管のパイプシャフト)と、賃貸住戸の部屋の位置関係など、水の流れる音が気にならないような間取りを考えることで、お互いに気をつかう要因を減らしましょう。(図3)
エアコンの室外機置き場についてはスペースの確保だけではなく、自宅の間取りとの関係に注意してください。特に賃貸住戸の戸数が多いと、室外機の置き場所や向きによっては、熱風などに悩まされることもあります。

また、新宿に近いことから治安に対するマイナスイメージをカバーするためにも、セキュリティーを充実させておくと良いでしょう。

例えば、

  1. 防犯カメラを、エントランスだけでなく、エレベーター内や駐輪場にも設ける。
  2. 施錠したまま通風ができる窓シャッターにする。(図4)


(図4 参照 YKK AP株式会社 リモコンスリットシャッターGR カタログ画像)
(https://www.ykkap.co.jp/)

・室内干しができる物干しを設ける。(図5)

(図5 参照 株式会社 川口技研 室内用物干し竿 ホスクリーンQL型 カタログ画像)
(https://www.kawaguchigiken.co.jp/)
などです。

都心は容積率が高いエリアが多く、3階建て以上の建物が建てられる可能性があります。都心にある住宅展示場には、敷地を効率良く活かす手法や、都心ならではの賃貸併用住宅のモデルケースを見ることができます。また、具体的にどれくらいの面積が賃貸用に確保できるかの相談から始めてもよいでしょう。

※本文は、2020年8月10日時点における情報に基づいております。実際のお取引の際には、改めて詳細をご確認ください。

執筆・情報提供

川道 恵子(一級建築士)

(株)住まいと街設計事務所 代表取締役
住宅メーカー設計部にて、戸建住宅の設計業務 デベロッパーにて、マンション等の企画・監理業務を経て設計事務所において不動産開発業務に携わる。土地の活かし方、住宅の間取り提案等、幅広い実績多数。
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