2021.11.03

不動産取得税～軽減を受けると税額が大幅に減る？

マイホームなどの不動産を購入するときにかかる税金のうち、税額が高くなるのが「不動産取得税」です。
取得時に1度だけかかる税金ですが、居住のための不動産購入の妨げとならないよう軽減措置が用意されています。また、住み始めてから数カ月後に納税するなどの特徴もあります。
今回は、その「不動産取得税」について簡単にご紹介します。

ポイント

　● 贈与により不動産を取得した場合、不動産取得税の課税対象となります。
　● 軽減措置を受けるために、申告手続きを忘れずに行ないましょう。

INDEX

【1】不動産取得税とは

土地や家屋を購入したり、家屋を新築して取得などしたときに、かかる税金が「不動産取得税」です。
有償で購入などした不動産だけではなく、贈与により取得した不動産も課税の対象となります。なお、相続により取得した不動産には、不動産取得税はかかりません。
特に、贈与税の配偶者控除（非課税枠2,000万円）や相続時精算課税贈与（特別控除あり）を利用して不動産を取得した場合、一定の贈与財産額まで贈与税がかからない優遇措置はありますが、不動産取得税の課税対象となるのでご注意ください。ただし、不動産取得税の軽減措置については、居住用の不動産で一定の要件を満たせば受けられます。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は、原則、下記の算式で計算されます。図1にも簡単にまとめておりますので、ご参照ください。

【不動産取得税　＝　取得した不動産の価格（課税標準額）✕　税率】

図１：原則的な不動産取得税の計算方法

不動産取得税＝（１）課税標準額（取得した不動産の価格）×（２）税率

種類	（１）課税標準額	（２）税率	備考
①土地	固定資産税評価額×1/2※1	3/100※1	居住用の場合は、減税措置あり
②建物（居住用）	固定資産税評価額※2	3/100※1
③建物（②以外）	固定資産税評価額	4/100

※1　令和6年3月31日までに取得分　※2軽減措置あり一般住宅の場合、最高1,200万円の控除

「取得した不動産の価格」とは、不動産の購入価格や建築工事費ではなく、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格（固定資産税評価額）をいいます。固定資産評価証明書や固定資産税課税明細書の「価格欄」に記載されている金額のことです。
なお、令和6年3月31日までに取得した土地等については、当該土地の固定資産税評価額の1/2が課税標準額となります。

また、不動産取得税の税率は、標準税率で4/100ですが、土地と居住用建物の場合、令和6年3月31日まで取得分については、3/100に軽減されます。
図１にもありますが、これらの不動産取得税の優遇措置をうけるための取得期限は、税制改正の度に延長されています。税制改正時期になりましたら、延長の有無について確認しましょう。

不動産を取得したときの申告・納税期限について

不動産取得税は不動産取得時に１度だけかかる税金であり、都道府県に納める地方税となります。
申告期限や申告方法などについては都道府県により異なりますので、事前に不動産の所在地を所轄する都税事務所などに確認してください。
東京都の場合、不動産を取得した日から30日以内に、申告が必要となります。また、納税がある場合は、不動産を取得後、数カ月後に都税事務所などから納税通知書が届きますので、忘れずに納付ください。

【2】軽減を受ける方法や注意点など

居住用の土地や建物を取得する場合、それぞれ一定の要件を満たすことで、下記の不動産取得税の軽減措置が受けられます。固定資産税評価額にもよりますが、優遇措置を受けられると、数十万円は軽減されることになります。

不動産取得税の優遇措置について（新築住宅を建築または購入の場合）

【不動産取得税の軽減措置の内容】
・新築住宅：固定資産税評価額から最高1,200万円（認定長期優良住宅の場合は1,300万円）の控除
・住宅用土地：当初の税額（固定資産税評価額×1/2）から下記の金額を減額

減額できる金額の計算　※下記ア・イのいずれか高い額（当初の税額を限度）

　ア：45,000円
　イ：土地1㎡当たりの価格✕住宅床面積の2倍（200㎡まで）✕3％

建物について不動産取得税の軽減措置を受けるためには、次の床面積要件をクリアする必要があります。

　・一戸建てまたはマンションなどの区分所有住宅（貸家以外）：床面積が50㎡以上240㎡以下
　・マンションなどの区分所有住宅（貸家）：40㎡以上240㎡以下

また、新築住宅用の土地についての適用要件は、図２に簡単にまとめましたのでご覧ください。

図２：住宅用土地を取得したときの軽減措置の適用要件
（新築住宅を建築または購入の場合）

主なパターン	適用要件
①住宅新築予定土地	土地の取得後3年以内に、その土地の上に新築住宅の床面積要件 (50㎡以上240㎡以下など)に該当する住宅が新築され、次のいずれかに該当すること ●土地の取得者が、住宅の完成まで土地を継続所有しているケース ●土地の取得者が、当該土地を譲渡し、譲渡先が新築したケース
②「新築未使用住宅」用土地	原則、新築住宅の床面積要件（同上）に該当する新築未使用の住宅とその敷地を、当該住宅が新築されてから1年以内に同じ方が取得した場合

申請手続きは忘れずに

不動産取得税の軽減措置を受けるためには、申告書に軽減措置の適用要件に関する項目を記載し、必要書類を添付して、取得した不動産の所在地を所轄する都税事務所などに提出する必要があります。軽減措置を受けるための申告手続きを失念すると、気が付かずに高い税額を納めたままになりかねませんのでご注意ください。なお、この申告手続き方法についても、都道府県により異なりますので、事前に都税事務所などに確認するようにしてください。

また、土地を取得してから申告をするまでの間に住宅が建築中でも、新築住宅の床面積要件をクリアするかどうかは、建築図面などで確認できます。
このような場合は、申告書を提出するときに申告時点で揃っている資料を添付し、住宅完成後に建物の登記事項証明書などの書類を提出する流れになります。申告時点で提出できる添付書類から軽減措置に該当すると見込まれる場合は、一定の期間、不動産取得税の納税を猶予する制度もありますので、必要であれば、事前に都税事務所などにお問合せください。
なお、軽減税率適用前の不動産取得税を一旦納税する場合もありますが、住宅完成後に提出する書類で、軽減措置の適用要件を満たしていることが確認できれば、還付を受けることが可能です。

不動産を取得する場合には高額な資金を準備する必要があり、さらに高くなりやすい不動産取得税について軽減措置を受けられるかどうかは資金計画の観点から重要事項となります。確実に軽減措置が受けられるよう、事前に該当不動産の所在地を所轄する都税事務所などに確認をして、申告手続きを忘れないようご注意ください。

※本文で紹介させていただいた内容は概略となります。また、2021年10月4日時点の情報に基づいております。実際のお取引の際には、改めて該当制度の詳細をご確認ください。