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住宅のマネーと制度

2023.11.17

建築基準法の改正内容とは?影響と変更点について解説

建築基準法が改正されることを知り、これから住宅を購入するにあたってどのような影響があるのか気になっている方も多いのではないでしょうか。本記事では、2023年度以降の建築基準法の改正内容について、住宅を建てる際に関連するポイントを分かりやすく解説します。

INDEX

建築基準法ってなに?

建築基準法とは、建物に関する最低限の基準を定めた法律です。低品質な建物を建てられないよう規制することで、人々の安全かつ快適な住環境を守ることを目的としています。

建物を建てる際は「建築確認申請」と呼ばれる、行政や検査機関の審査を受ける必要があり、設計内容が建築基準法に違反する場合は工事を進められません。建築基準法の改正により建物の構造や仕様の基準が変われば、設計内容にも反映する必要があります。

なお、住宅の建築計画を進めている段階で建築基準法が改正された場合、改正前と改正後のどちらの内容を適用するかは、着工日(工事を始める日)を基準にして判断します。

改正された建築基準法が有効になる「施行日」よりも前に工事を始めていれば、改正により設計内容が建築基準に適合しなくなってもそのまま工事を進めて問題ありません。反対に、施行日よりもあとに着工するのであれば、改正後の建築基準法に適合させる必要があります。

そのため建築基準法が改正される場合には、改正内容と改正された法律がいつ施行されるかを把握することが大切です。

参照元:e-Gov法令検索|建築基準法第3条第2項|適用の除外

2023年度の建築基準法の改正内容

2023年4月1日に建築基準法が改正されました。改正内容のなかでもこれから新築住宅を購入する方への影響が大きいのは、「採光規定」の基準の変更です。重要なポイントについて詳しく見ていきましょう。

参照元:
国土交通省|令和4年改正 建築基準法について
国土交通省|脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律(令和4年法律第69号)について

居室の採光規定の見直し

採光規定とは、建物の日当たりを確保するための規定です。人が継続的に使用するリビングや寝室などの居室には、自然光を取り入れるために一定の面積以上の開口部を設けなければいけません。

自然光を取り入れるのに有効な開口部の面積を「有効採光面積」と呼び、建築基準法第28条第1項で部屋の床面積に対して必要な有効採光面積の割合が定められています。

なお、有効採光面積は実際の開口部の面積に補正係数をかけて求めます。隣の家の外壁や屋根の軒などで光が遮られる点を考慮するため、開口部の面積より小さくなることが一般的です。

2023年度の改正により、有効採光面積の基準は以下の通り変更されました。

改正前 改正後
住宅の居室に必要な有効採光面積を、床面積に対して5分の1〜7分の1の割合以上とすること 住宅の居室に必要な有効採光面積を、床面積に対して5分の1〜10分の1の割合以上とすること

たとえば、床面積7㎡の部屋を想定しましょう。改正前の基準であれば「7㎡÷7=1㎡」の有効な開口部が必要ですが、改正後には「7㎡÷10=0.7㎡」となります。

最低限必要な有効採光面積が緩和されたことで、採光が難しい立地の住宅でも居室を設けやすくなりました。都心部などの密集した地域では隣の建物との距離が近いため、窓を設置しても光が入りにくく有効採光面積が不足するケースが少なくありません。改正前の基準であればやむを得ず納戸やトイレにしていた場所を居室にできる可能性があるため、間取りの自由度が増すでしょう。

なお、改正後も原則の基準は7分の1であり、10分の1を適用するには室内の明るさが一定基準(50ルクス)以上になるような代替措置が必要です。一般的な人工照明を設置すれば問題なくクリアできるケースが多いでしょう。

参照元:
国土交通省|脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律(令和4年法律第69号)について|p.52
国土交通省|告示第86号|採光確保の代替措置
e-Gov法令検索|建築基準法第28条第1項|採光規定
e-Gov法令検索|建築基準法第2条4号|居室の定義

今後施行予定の建築基準法の改正内容とは?

建築基準法は、2025年度にも大きく改正される予定です。そこで、新築住宅を建てる際に影響する可能性が高い以下の内容を取り上げて解説します。

  • 規制強化|建築確認申請が必要な建物の範囲を拡大
  • 規制強化|4号特例の対象範囲を縮小
  • 規制強化|構造計算が必要な建物の範囲を拡大
  • 規制緩和|高さがある木造建築物の構造計算を簡略化
  • ZEH水準の木造住宅に関する構造計算方法の見直し

順番に詳しく見ていきましょう。

規制強化|建築確認申請が必要な建物の範囲を拡大

2025年4月には建築基準法第6条第1項の改正が予定されているため、都市計画区域外に2階建て木造住宅を建てる予定がある方は注意が必要です。都市計画区域とは、市街地を整備・開発するための場所として都市計画法により定められた区域を指します。反対に都市計画区域外は市街地化しない地域を指すため、森林地域や海岸付近などの自然豊かな場所をイメージすると分かりやすいでしょう。

建物を建てる際は建築確認申請の手続きが必要ですが、都市計画区域外に一定の規模より小さな木造建築物を建てる場合は、例外として建築確認申請の義務がありません。しかし、2025年の建築基準法改正により、建築確認申請の義務がない建物は以下の条件に変更されます。

改正前 改正後
● 区域:都市計画区域外
● 構造:木造
● 階数:2以下
● 延べ床面積:500㎡以下
● 区域:都市計画区域外
● 構造:木造
● 階数:平屋
● 延べ床面積:200㎡以下

つまり、都市計画区域外に建てる200㎡〜500㎡の規模の2階建て木造住宅が、建築確認申請が必要な建物として新たに含まれるようになりました。該当する条件で住宅を建てる場合は、改正前よりも審査の時間と費用がかかる可能性が高いでしょう。

ただし、建築確認申請は建物の安全性や品質を担保するための手続きです。公的機関の審査を受けることで、より安心して住めるメリットもあります。

参照元:
e-Gov法令検索|都市計画法第5条|都市計画区域
律等の一部を改正する法律(令和4年法律第69号)について|p.31
e-Gov法令検索|建築基準法第6条第1項|建築物の建築等に関する申請および確認

規制強化|4号特例の対象範囲を縮小

4号特例とは、建築確認申請の手続きを一部省略できる特例です。建築基準法第6条第1項4号に定められた条件を満たした建物は、建築確認申請の際に構造計算書などの提出が不要になるため、短期間でスムーズに手続きを進められます。

しかし、2025年4月からは特例の対象となる範囲が以下のように縮小されます。

改正前 改正後
● 区域:都市計画区域内
● 構造:木造
● 階数:2以下
● 延べ床面積:500㎡以下
● 区域:都市計画区域内
● 構造:木造
● 階数:平屋
● 延べ床面積:200㎡以下

都市計画区域内に建てる2階建て木造住宅が新しく特例の対象外になり、改正前のように建築確認申請を省略できなくなりました。市街地に2階建て住宅を建てるケースは少なくないため、影響範囲の大きな変更点です。

住宅を建てる際の具体的な影響としては、建築確認申請の際に構造計算書などを準備する手間が増えるため、設計料が高くなったり審査期間が長くなったりするケースが考えられます。4号特例の範囲が縮小されたのは、建物の省エネ性能を上げるために重い太陽光パネルなどを設置する木造住宅が増え、構造強度をより慎重に検討する必要性が増したためです。

木造住宅は建築確認審査の対象が比較的緩和されていましたが、今回の改正で鉄筋コンクリート住宅などの非木造住宅と条件が統一されました。

参照元:
国土交通省|脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律(令和4年法律第69号)について|p.32〜34
e-Gov法令検索|建築基準法第6条第1項4号|建築物の建築等に関する申請および確認の特例

規制強化|構造計算が必要な建物の範囲を拡大

2025年4月の改正により、木造建築物を建てる際に構造計算が必要になるケースが増える可能性があります。構造計算とは、重力や地震、風などの建物にかかる力に対して壁や柱などで安全に耐えられるかどうかを確認するための計算です。

建築基準法上は、材料や工法などの細かな基準を守って建築すれば一定の安全性を確保できるとみなし、小規模な建物では構造計算を義務づけていません。しかし、2025年4月から建築基準法第20条第1項3号による規定が変更され、構造計算を義務づける木造建築物の範囲が以下の通り拡大されます。

改正前 改正後
● 階数:3を超える
もしくは
● 延べ床面積:500㎡を超える
● 延べ床面積:300㎡を超える

改正前の基準では、2階建てもしくは平屋の一般的な規模の木造住宅であれば構造計算が不要でした。しかし、改正後は階数に関係なく延べ床面積が300㎡を超えれば構造計算が必須になります。

近年の木造住宅は省エネ化により総重量が増しており、壁や柱にかかる負担が大きくなっています。また、柱や梁が少なく構造的な弱点になりやすい吹き抜けなどを設けるケースも少なくありません。

そのため、個別の間取りを考慮して構造計算を行い、詳しく安全性を確かめる必要があります。構造計算をする分だけ住宅を建てる際に費用や時間がかかりますが、安心して住み続けるためには必要な手続きです。

参照元:
国土交通省|脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律(令和4年法律第69号)について|p.38
e-Gov法令検索|建築基準法第20条第1項3号|構造耐力

規制緩和|高さがある木造建築物の構造計算を簡略化

2025年4月より建築基準法第20条第1項2号の規定が緩和され、高さがある木造住宅を建てやすくなります。建築基準法では建物の規模に応じて構造計算の方法を規定しており、建物が高いほど複雑な計算方法を用いて慎重に構造の安全性を確認しなければいけません。

しかし、近年はスキップフロアなどを利用して縦方向に空間を広げた間取りの住宅や、太陽光パネルを設置したり床下に厚い断熱材を入れたりして階高が高くなった住宅が増えてきました。一定の高さを超えると保有水平耐力計算と呼ばれる高度な構造計算が必要になり、一級建築士資格を保有した設計者でなければ対応できません。

一級建築士の人数が足りない住宅事業者も少なくないため、現状の基準では構造計算ができず希望の住宅を建てられない事例が増える可能性があります。そのため、2025年4月からは簡易な構造計算方法を適用できる建物の条件が以下の通り緩和されます。

改正前 改正後
● 高さ:13m以下
軒高:9m以下
● 高さ:16m以下
階数:3以下

なお、高さと軒高の違いは以下の通りです。

  • 高さ:地盤面から建物の最高点(屋根の頂点など)の高さ
  • 軒高:地盤面から最上階の梁の上端までの高さ

この改正により、高さが16mまでの建物であれば許容応力度計算と呼ばれる簡易な計算方法を適用できるようになります。許容応力度計算は二級建築士でも対応できるため、設計を依頼できる住宅事業者の選択肢が増えるでしょう。

参照元:
国土交通省|脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律(令和4年法律第69号)について|p.37
e-Gov法令検索|建築基準法第20条第1項2号|構造耐力
e-Gov法令検索|建築基準法施行令第2条第7項・第8項|建物の高さ・軒高

ZEH水準の木造住宅に対する壁量規定を制定

2025年4月より、ZEH水準の木造住宅を建てる際の構造計算方法が改正される予定です。ZEH(ゼッチ:net Zero Energy House)とは、エネルギーの実質収支がゼロ以下になる住宅です。電気やガスなどの生活で消費するエネルギーよりも、太陽光発電で生み出すエネルギーが上回るように設計されます。

ZEHの水準を満たすには、エネルギー消費量をおさえるために窓や屋根を厚くして断熱性能を高めなければいけません。また、消費エネルギーを上回る発電量を確保するために、まとまった面積の太陽光パネルが必要です。

そのため、ZEH水準の木造住宅は一般的な住宅よりも重量が大きくなる傾向があり、壁を厚くしたり柱を太くしたりして構造的に耐えられるよう設計する必要があります。現状は複雑な構造計算により建物の安全性を確認する必要がありますが、2025年以降は早見表などを使用して簡易に計算できるよう建築基準法が整備される見込みです。

なお、ZEH水準の木造住宅に関する法整備が進められているのは、日本政府が2030年にすべての新築住宅の省エネ性能をZEH水準まで引き上げる目標を掲げているためです。2025年度に実施される改正そのものは住宅購入者よりも住宅事業者の実務に関係する内容ですが、将来的にZEH水準の住宅が標準になる可能性がある点に注目しましょう。

現時点でZEH以下の性能で住宅を建てた場合、将来売却する際に標準以下と評価されて安値で取引されたり、リフォームする際にZEH水準まで引き上げるために高額な費用がかかる可能性があります。現状の予算と将来のリスクを考慮したうえで、住宅の仕様を決めることをおすすめします。

参照元:
国土交通省|木造建築物における省エネ化等による建築物の重量化に対応するための必要な壁量等の基準(案)の概要の公表について
国土交通省|ZEH水準等の木造建築物の構造基準について
経済産業省|第6次エネルギー計画p.44

建築基準法の改正基準は?なぜ改正される?

建築基準法は、社会的ニーズの変化や技術の発展に合わせるために不定期に改正されます。特に地震などの自然災害により建物が大きく被害を受けたり、建物に関連する社会的な問題が起こったりした際に内容が大幅に見直されるケースが多いです。

過去に建築基準法が大きく改正された履歴と、その背景となったできごとを年表形式で一覧表にまとめました。

改正年 改正内容 主な背景
1950年 建築基準法の制定
1971年 旧耐震基準へ改正
(コンクリート構造の計算基準を改正)
北海道十勝沖地震(1968年)
(コンクリート造建物の多くが倒壊)
1981年 新耐震基準へ改正
(許容応力度計算・保有水平耐力計算の導入、ブロック塀の上限高さの引き下げ)
宮城県沖地震(1978年)
(旧耐震基準の建物の多くが倒壊)
2000年 新耐震基準の一部改正
(木造建築物の耐震基準を引き上げ)
兵庫県南部地震(1995年)
(木造住宅の多くが倒壊)
2007年 構造適合性判定制度の導入
(建築確認審査の厳格化)
姉歯耐震偽装事件(2005年)
(構造計算書の偽造が発覚)

なお、2025年に比較的多くの改正が予定されているのは、日本政府が2050年までにカーボンニュートラル(温室効果ガスの排出量と吸収量がプラスマイナスゼロの状態)を目指すと宣言したことが背景です。省エネ住宅を安全かつスムーズに建てられるように、主に申請手続きや構造に関する規定が整備されています。

参照元:
内閣府|わが国の災害対策p.5
国土交通省|住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題p.11
国土交通省|構造計算適合性判定制度に係る関連データp.2

建築基準法の理解に必要な用語一覧!

建築基準法の条文には建築に関する専門用語が使われます。改正内容を理解するためにも、用語の意味をおさえておきましょう。よく使われる用語は以下の通りです。

用語 概要
建築面積 建物を真上から見た際に外壁で囲まれた部分の面積
延べ床面積 建物の各階の床面積を合計した面積
建ぺい率 「建築面積 ÷ 敷地面積」で求められる割合
建ぺい率 「建築面積 ÷ 敷地面積」で求められる割合
容積率 「延べ床面積 ÷ 敷地面積」で求められる割合
用途地域 工業系や住宅系など土地の使い道を決めて区分けした地域
防火地域・準防火地域 火災の延焼防止のために特に規制を強めた地域
斜線制限 周辺の日当たり・風通し・景観を妨げないように、建物に対して斜線状に設定された高さの上限
主要構造部 壁や柱、梁、屋根などの建物を構成する重要な部分
構造耐力上主要な部分 基礎や壁、床などの建物にかかる力を受けて支える部分
建築主事 建築確認申請や完了検査の手続きを担当する役所の職員
特定行政庁 建築主事が置かれる市町村の長もしくは都道府県知事
建築基準法施行令
(政令)
建築基準法に基づき詳細な技術的基準などを規定したもの
(内閣が定める)
建築基準法施行規則
(省令)
建築基準法関連の手続きを具体的に規定したもの
(国土交通大臣が定める)
告示 政令の基準をさらに細かく規定したもの
(国土交通大臣が定める)

今後改正が示唆されている法案

2021年に閣議決定した日本政府のエネルギー計画では、以下の目標が宣言されています。

  • 2050年までに既存建物(ストック)が平均的にZEH・ZEB水準の省エネ性能を有した状態であること
  • 2030年までに新築建物はZEH・ZEB水準の省エネ性能を確保して建てること

そのため、2030年までにZEH水準の住宅を義務化するための法律が整備される予定です。2023年時点では、以下の法令に関する改正が示唆されています。

  • 建築基準法施行令第46条第4項関連:建物の壁量計算(建物の耐力を構造上有効な壁の量を基準に計算する方法)に関する規定
  • 建築基準法施行令第43条第1項関連:建物の柱の断面寸法に関する規定

正式な改正内容は2023年秋ごろに交付され、2025年4月から施行される予定です。

参照元:
経済産業省|第6次エネルギー計画p.30・p.44
国土交通省|木造建築物における省エネ化等による建築物の重量化に対応するための必要な壁量等の基準(案)の概要の公表について
国土交通省|ZEH水準等の木造建築物の構造基準について
e-Gov法令検索|建築基準法施行令第46条第4項|壁量計算
e-Gov法令検索|建築基準法施行令第43条第1項|柱の小径

建築基準法改正がいつ改正されるか注意して注文住宅を計画しよう!

建築基準法が改正されて建物の構造や性能の基準が大きく変わると、注文住宅の計画に影響する可能性があります。特定の設備を設置したり断熱性能を上げたりする必要があれば、予算を見直さなければいけないこともあるでしょう。

また、法律の改正を知らずに間取りなどの計画を進め、あとから建築確認申請の許可がおりないことが判明した場合は、プランの作り直しなどの余計な時間と労力がかかります。これから注文住宅を建てる方は、建築基準法の改正予定も確認しながら計画を進めましょう。

さらに、最新の建築業界の動向や法律の内容を把握している施工会社に家づくりを依頼することも重要です。そのため住宅展示場に足を運んで複数の施工会社を比較し、信頼できる会社を見つけることをおすすめします。

まとめ

2023年度の建築基準法の改正では、住宅の採光規定の基準が緩和されました。これまで採光の問題で難しかった場所に居室を設けられるなど、設計の自由度が増すでしょう。

次に改正が予定されているのは2025年4月で、主な内容は以下の通りです。

  • 都市計画区域外で建築確認申請が必要な木造建物が増える
  • 都市計画区域内で建築確認申請手続きを簡略化できる木造建物が減る
  • 構造計算が必要な木造建物が増える
  • 高さがある木造建物の構造計算が簡略化される
  • ZEH水準の木造住宅の構造計算方法が整備される

木造建物の安全性を高めるとともに、省エネ住宅を建てやすくする内容が大半です。これから注文住宅を建てる方は、建築基準法の改正にも注意を払いながら計画を進めましょう。

執筆・情報提供

吉本えり

【プロフィール】
二級建築士・整理収納アドバイザー1級資格保有。
大学院まで建築学を専攻し、ハウスメーカーでの勤務を経てWebライターとして独立。
主に建築、不動産、インテリアなど住まいに関する記事を執筆。執筆実績100記事以上。

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この記事はハウジングステージ編集部が提供しています。

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