住み替えとは？手続きの流れや引越しとの違い、注意点などを解説

住み替えとはどういうこと？

住み替えの意味は、文字通り住居を変えることです。転勤など大きなライフイベントのほか、家族それぞれの理由・タイミングで、自然に住み替えの話が持ち上がることも。

住み替えに必要とする期間は、持ち家・賃貸、戸建て・マンションの別などで開きがありますが、3か月〜1年を要する例が多いです。

また、持ち家の住み替えのためには、家の購入価格以外に、売り・買いそれぞれの諸費用を予算として見る必要があります。

売却の際には、仲介手数料や契約書に貼る印紙税などが費用の中心となりますが、売却する価格の4～5％程度が必要と考えましょう。

一方新しい家を購入する際には、住宅ローンの手数料や各種の税金などが発生するため、こちらは家の購入費用の5～8％を予算として考えます。

住み替えのパターンによっては、仮住まいの賃貸費用および、引越し費用もかかるでしょう。

住み替えと引越しの違い

簡単に申し上げれば、引越しは住み替えのための手段・プロセスの中の一つです。

引越しは住み替えを含めて広い目的で行われ、、住み替えという言葉は、引越し以外のさまざまなプロセスを含む言葉です。

住み替えでは引越し以外に、今の家の売り出しや新居のプラン検討など、さまざまな事柄に対応する必要があります。

住み替えを検討するタイミング

この項では、住み替え検討のきっかけとなる、典型的なタイミングや事柄についてご紹介します。

出典：令和5年・住生活総合調査（確報集計）結果｜国土交通省住宅局

ライフスタイルが変化したとき

住み替えを検討するタイミングとしてまず挙げられるのが、就職や結婚を機に、親世帯から独立するときです。

この世帯独立のタイミングは、国土交通省の調査では住み替え理由の13.2％と、もっとも多い回答数を得ました。（賃貸への住み替え含む）

ライフイベントでは、子どもの誕生・成長・進学や、家族との同居、転職や定年退職なども比較的多い理由でしょう。

旧居が手狭になったり、居住エリアを変更する必要が生じたりすることもあり、それを機に新しい家に住もうという方が多いことになります。

物件や周辺環境を不便に感じたとき

経済的な余裕が生まれることで、より利便性の高い家や周辺環境を志向するという動機もあります。

次項の老後の生活を併せて意識することも多いですが、買い物施設や医療施設アクセスの利便性、駅からの距離、子どもの遊び場の有無などが焦点となってくるようです。

住まいの利便性向上は、水回りや空調など設備の性能アップのほか、建物そのものの気密性・断熱性・経済性・耐震性などの向上をはかることができます。

国土交通省の調査では、6位「住宅の質を向上させるため」12位「住宅のまわりの環境を向上させるため」が合わせて4.8％を占めている状況です。

老後の生活に不安を感じたとき

「これまで暮らしてきた家が広すぎて、掃除などの維持管理が大変」
「若いときほど身体が利かなくなってきたのに合わせて、バリアフリー仕様にしたい」
「買い物や外出に便利な環境に移りたい」

これらのニーズを意識するところからも、住み替えタイミングのきっかけとなるでしょう。バリアフリーを現実的に意識する年代の方は長期のローンを組むことは困難なものの、資金には余裕があり、現在の住まいのローンの残債も、清算しやすいレベルにあると考えられます。

ただし、新しい家を次世代にどのように相続するかは、意識しておく必要があるでしょう。

住宅ローンの控除期間が終了したとき

住宅ローン控除は通常中古で10年間、新築では13年間にわたり適用されます。この控除期間が終了すれば、それまでの税額控除がなくなって税負担が増えるため、住み替え検討の対象となることも。

13年間ローンを支払った物件は返済がかなり進み、金利部分の残債も縮小できています。

物件の市場性＝販売価格も下がりきっていないため、アンダーローン（売却額＞ローン残債の状態）にできることも。建てた家を売るタイミングとしては早いですが、住み替えをきっかけに、早めに行動を起こすのも、一つの方法でしょう。

物件の価値が下がってきたとき

木造住宅（軸組工法）の場合、築10年ほどで建物の価値がほぼ半減し、築15年で新築の2割ほどまで、建物の価値が大きく下がることもあります。

不動産の価格は基本的に土地・建物の合計であり、エリアの人気度や値付けによって開きが出るため、一概に下がるとはいえません。場合によっては買い値と同等くらいで売れることもあるでしょう。

資産価値が高いうちに売れば、賢い選択として住み替えに活かすことができます。

したがって、早期の売却を意識しておいて損はありません。大切にメンテナンスして長く住み続けるか、生活の変化などに合わせて素早く売るか、どちらを選ぶこともできます。

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住み替え・転居理由ランキング！失敗しないためのポイントも解説｜住宅展示場のハウジングステージ

住み替えの3つのタイプの特徴

住み替えは、スケジュールの進め方によって3種類に分類されます。以下で詳細をご確認ください。

1. 売り先行：現住居を売却してから新居を購入

売り先行は、現在の住まいの売却を行ってから、新しい住まいを購入する方法です。空き家にしてから売却する場合は、仮住まいが必要となる代わりに、売却そのものに丁寧に時間をかけて行えるというメリットがあります。

売り先行の特徴

2. 買い先行：新居を購入してから現住居を売却

買い先行は、新しい住まいを購入してから現在の住まいを売却する順番で住み替えを進めます。

新しい家の購入に時間をかけられますが、一時的にせよ2つの家の維持費が同時にかかるのが難点です。

買い先行の特徴

3. 売買同時並行：売却と購入を同時におこなう

売買同時並行は、売却と購入を同時に進める方法です。時間や費用を最小限に抑えられるうえに、資金計画も立てやすいでしょう。

しかし売買のスケジュールを合わせて進めることは難しく、売り急ぐ傾向になりがち。スムーズな進行調整のために、売却と購入を同じ不動産会社に依頼するのがおすすめです。

売買同時並行の特徴

住み替えの流れ

この項では、住み替えの流れについてご説明します。売り先行と買い先行、それぞれに流れの中で押さえておく確認点、「ここまでに終わらせる」という意識が必要な項目がある点を意識しながらチェックしてください。

「売り先行」の住み替えの流れ

1. 売却査定を依頼する
2. 新居探しを進める
3. 契約・売却
4. 仮住まい
5. 物件購入

売り先行の住み替えは、以下の流れで進めます。
「売り先行」住み替えの流れ

• 6. 売却査定を依頼する
  売却価格の目安を知るために不動産会社に査定依頼する。不動産会社によって金額や対応が異なるため、複数の会社に依頼して売却先を検討。相場感も把握する。
• 7. 新居探しを進める
  不動産会社を決めたら媒介契約を結ぶ。売却先を探しながら並行して新居探しも開始。スムーズに住み替えできるように、物件の売却決定前に、新居の住宅ローン事前審査まで進められれば安心。
• 8. 契約・売却
  売却先が決定したら、売買契約手続きを行い、決済時に売却金の全額を受け取る。
• 9. 仮住まい
  新居の入居前に売却手続きが完了する場合、仮住まいが必要となる。仮住まいへの引越し代、家賃などの予算確保が必要となる。
• 10. 物件購入
  新居が決定したら、売買契約〜決済まで、物件購入手続きを進める。以前の家の売却代金を受け取っている場合は、その資金を頭金に使えることも。

売り先行の場合、売却の媒介業者に新しい家の購入の件も依頼ができないか、最初から意識して進めてみましょう。また、売却先決定と新居のローン審査の歩調を合わせることが、スムーズな住み替えのポイントとなります。

不動産会社の査定の後に結ぶ売却の媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれのメリット・デメリットは以下の表のようになります。

簡単にいえば、複数の会社に広く浅く売却を進めてもらう一般媒介契約に対して、もっとも1社集中で売却を進める専属専任媒介契約という違いです。

「買い先行」の住み替えの流れ

• 1.新居探し
• 2.契約・物件購入
• 3.売却査定
• 4.売却

買い先行で進める住み替えは、以下の流れで行います。
「買い先行」住み替えの流れ

• 5.新居探し
  現在の家に住みながら、新居探しをスタートさせる。新居の資金計画の一環で、現在の家の売却見積もり、ローンの残債を確認しておく。
• 6.契約・物件購入
  新居が見つかったら売買契約を結ぶ。現在の家を売却していない場合は、頭金や諸費用は別途準備する必要がある。
• 7.売却査定
  あらためて不動産会社に現在の家の売却査定を依頼。相見積もりで精度の高い手残り額を出す。
• 8.売却
  売却先が決定したら売買契約・決済を進める。ローンの残債がある場合は、手続き完了後に売却金から精算する。

買い先行の場合、売りのほうのシミュレーションをしっかり行い、資金計画を詰めておくことと、一時的な資金不足に備え、自己資金やつなぎ融資などの手当てをしておくことが大切です。

関連記事：
家を買うときに何から始めるとよい？知っておきたい流れから抑えるポイントを初心者向けに解説｜住宅展示場のハウジングステージ

住み替えにかかる費用相場と内訳

持ち家の住み替えのためには家の購入価格以外に、売買それぞれの諸費用が必要です。

前述のように、売却の際は売却価格の4～5％程度、新しい家を購入する際には、新居の購入費用に対して5～8％を見ておく必要があります。この項ではその内訳の詳細を解説します。

売却時にかかる費用

現在の家を売るための諸費用で、主なものは以下です。

このほかに、売却に関する特別な費用として、ホームインスペクションの住宅検査費用や、不動産会社への特別広告費用などが発生する場合があります。

購入時にかかる費用

新しい家の購入にかかる費用のうち、主なものは以下です。

このほかに、物件を押さえるための手付金（物件価格の5〜10％程度。代金に充当）・購入の頭金・初期費用などは、現金で用意しておく必要があります。

自己資金なしで物件を買うこともできますが、返済の負担が増えたり、資金計画にやりくりが必要となったりするでしょう。

住み替え時に利用できる減税措置

住み替え時には、家を売ったお金に対して、「譲渡所得税」が課税される決まりです。

ただし、住まいの買い替えに対して課税されるのは場合によって生活の支障となることから、以下の減税措置が設けられています。

• ● 居住用財産の3,000万円特別控除
• ● 買い換え特例
• ● 譲渡損失が出た場合の特例

居住用財産の3,000万円特別控除
現在の住まいを売却した際に、各種の適用条件を満たしていれば、売却益から3,000万円が控除され、課税対象から除外できる制度です。

例として、3,000万円で購入した住宅を売却し、購入や売却のための諸経費を差し引いて600万円の譲渡所得が出たとします。特別控除を利用すれば、課税標準の600万円から3,000万円を引くことができ、この場合課税の対象がゼロになるため、非課税です。

特別控除には以下のような適用条件があるため、当てはまっているか確認が必要となります。

• ● 売り手と買い手が親子など特別な関係にないこと
• ● 家屋がある場合は、マイホームに住まなくなって3年後の12月31日までに売却すること
• ● 家屋を取り壊して売却する場合、売却までにその土地を活用し利益を得ていないこと
  （家屋を壊さずに賃貸するなどは可能）
• ● 売却した年から3年前までに同特例を受けていないこと

買い替え特例
現在住んでいる家を売却した価格よりも、新しく購入した家の価格が高い場合、条件を満たせば「特定の居住用財産の買換えの特例（買い替え特例）」を利用できます。

この特例を利用して譲渡所得税を、新しい家の売却時まで繰り延べることができます。課税は免除されませんが、一時的に出費を抑える効果があるでしょう。

買い替え特例の利用に際して、主な条件は以下の通りです。

売却した住宅の主な条件

• ● 売却した年の1月1日までの所有期間が10年超
• ● 売却価格が1億円以下であること
• ● 居住期間が10年以上であること

買い替えた住宅の主な条件

• ● 住宅の床面積が50㎡（マンションは専有面積）以上、敷地面積が500㎡以下
• ● 中古住宅購入の場合は原則として築25年以内であること

なお、居住用財産の3,000万円特別控除や買い替え特例は、新物件で住宅ローン控除を利用する場合、併用ができないため注意しましょう。

譲渡損失が出た場合の特例
住宅を売却して損失が出た場合、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けられます。

たとえば取得費が2,000万円の住宅を1,500万円で売却して500万円の譲渡損失となった場合、その年の所得から損失を相殺できます。1年で控除しきれないときは、売却の翌年から3年間の繰越控除が可能です。

関連記事：
住み替えのときに利用できる「買換え特例」｜住宅展示場のハウジングステージ

住み替えで失敗しないためのポイント

家は高価な売り物・買い物であり、住み替えは大きなお金が動くイベントです。可能な限り後悔をしないために、この項では失敗・後悔しないためのポイントをご紹介します。

不動産の取引が活発な時期の住み替えがおすすめ
一般的に異動シーズンである春季は、好条件で売却がしやすいです。人が動く時期で需要が高まり、土地や建物の候補も選択肢が豊富になります。

したがって、前年末あたりから住み替えの準備を進めておくようにしましょう。

家を売却する際には複数の不動産会社に査定を依頼し、その結果を比較のうえで不動産会社を決定します。しかし決めた会社と媒介契約を結んで売却活動を開始しても、すぐに売れるわけではありません。

家を売却するうえではさまざまな手順を踏む必要があるため、早めに行動を開始することが大切です。

住み替えの目的を整理しておき、スケジュールを立てる
前述の通り、住み替えの目的はさまざまです。家族の目的に合わせて、住み替えのタイミングを計画的に考える必要があります。

目的によっては売却を急がなくてはいけない、またじっくり高値で売りたい場合もあるため、いずれの流れとなっても良いように、早めの行動が大切なのです。

逆にたとえば子どもの幼稚園・保育園入園や進学が住み替えの理由である場合は4月頭には新居への移転が完了していることが必要となります。そこから逆算して、これまで住んでいた家の売却および、新居の購入のスケジュールを組むようにしましょう。

職場の転勤に関しては、急な辞令も多く、スケジュールに余裕がないことも少なくないでしょう。

売り先行の住み替えが難しいと判断される場合は、金融機関とも資金の流れを相談し、買い先行にして、転居後にじっくり売却活動を行うことも一つの理想です。

住み替えの際の注意点

上記までの点のほか、住み替えに際して注意しておきたい点をご紹介します。

住宅ローンの残債を確認しておく

売却で最初のポイントは、現在の家の売却額とローン残債の関係です。

住宅ローンは売却したお金（と手元資金）で残りを一括返済することで金融機関の抵当権を外すことができるため、現在のローンは一度必ず清算する必要があります。

売却金額がローンの残債で足りないオーバーローンの状態では、自己資金で不足分を補えない場合、金融機関は売却に応じてくれないことも。

新しい家の融資を同じ金融機関に依頼する場合は、残債の金額によっては住み替えローンやダブルローンなどの融通が利く場合もありますが、ケースバイケースでしょう。

したがって、売却時におけるローンの残債は早めに確認し、対策を取っておく必要があります。

物件がすぐに売却できるとは限らない

売り出した物件は、取引が完了するまでに、通常早くて3か月から1年ほどの期間を必要とします。

相場よりもやや安く売り出せば、買い手が決まるのは早くなりますが、最初は相場並みの価格で出して様子を見たいもの。

また、前述のように顧客の多い春先と、それ以外の時期では、売却までのスピードにも差が出ます。売れなかったら価格や広告内容の見直しをはかる時間も必要でしょう。

売れるまでの期間は楽観視しないで、長い目で見ておくことが、ほかのスケジュールに影響を与えないために大切です。

自分でも売却価格の相場を調べておく

不動産会社の査定からそのままの価格で市場に出して、待っているのは実感がわかないものです。

不動産会社からも類似物件の値付けに対する情報はもらえると思いますが、ご自身でも販売する物件の相場がどのくらいなのか、調べて掴んでおくことをおすすめします。

そうすれば、ムリ目の売却なのか、お買い得で、不動産会社に何か施策をお願いすれば動きが出る売却なのか、ご自身での感覚を持つことができるでしょう。

各種不動産ポータルサイトで近隣の類似物件が「現在いくらで売られているか」を見るほか、レインズマーケットインフォメーションで、類似物件が「最終的にいくらで売れたか」を確認してみましょう。

ご参考：
REINS Market Information｜不動産流通機構（国土交通省指定）

実績が豊富な不動産会社を選ぶ

不動産会社は資格上扱える物件に制限はありませんが、専門分野・得意分野を持っているのが普通です。

たとえば、中古戸建ての売却では豊富な経験と実績、扱い物件数を持つ会社、郊外の土地探し・仕入れが得意な会社などに細分化されています。

まず売却の査定を入り口にして相見積もりを依頼し、その中から対応の良さや得意分野を見分けていきましょう。

もしも可能であれば、売りと買いを同じ会社に依頼できたほうが、力の入れてもらい具合やスケジュールの管理上スムーズになるなどのメリットがあります。

住まいに関するご相談はハウジングステージへ

住み替えの際は、「売り」と「買い」の両輪を意識して進めていく必要があります。

信頼できるハウスメーカーが決まったら、ワンストップで依頼することで、全体のスケジュールや融資などを含めてスムーズな住み替えが可能となるでしょう。関東一円に展示場を構えるハウジングステージは、そんなパートナー探しにもお役に立ちます。

また、住宅展示場では土地選びも相談が可能です。

土地の最新・未公開情報は住宅展示場にあるって本当!？住宅展示場の住宅メーカーには、あなたの欲しがっている土地の情報が素早く、しかも優先的に集まってきています。

まとめ

住み替えとは何か、手続きの流れや引越しとの違い、注意点などを解説しました。

売り先行・買い先行など、複雑な住み替えはスケジュールの管理が煩雑となり、慣れない方には苦痛を感じるときもあるかもしれません。

不動産会社のスタッフやハウスメーカーの担当者に相談しながら、ストレスを溜めないように進めていきたいものです。

とくに、元の家が売れるまでが長く感じることと思います。新しい生活を思い描きながら、前向きに進みましょう！