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2019/08/16

土地購入、知って安心!失敗しない3つのポイント

マイホームを建てようと考え始めた方は、まず建物を建てるための土地購入からスタートする場合がほとんどです。土地購入は「不動産」と言う名の通り、いちど買うと簡単に買い替えができるものではありません。また、高額なため安易に決めてしまうと後悔する可能性もあります。しかし、「土地探し」を過度に難しく思う必要はなく、気を付けるポイントを抑えることで、マイホームの舞台にふさわしい土地を手に入れることができます。

INDEX

建物に影響する土地の法規制に注意

 

1.法律上の規制

 
住まいを建てるための土地を探すに当たっては、希望する建物が建つかどうかが、最も重要なポイントです。建築に際しては、各土地にいろいろな制限がかかります。まずは土地を探す際に知っておくべき土地の制限についてみていきましょう。

制限の例として、建ぺい率や容積率は、敷地面積にその率を掛け算すれば、制限面積が簡単に算出できます。ただし、建築面積に算入される範囲の条件など、正確には専門家のチェックが必要です。たとえば、図1のように幅1m以内のバルコニーは建築面積に含まれません。反対に、指定の建ぺい率よりも緩和される敷地条件もあります。建ぺい率緩和の例は図2をご覧ください。
このように建ぺい率ひとつをとっても、算入基準や緩和規定で、不利にも有利にもなりますので、土地を購入する際には、候補ごとにチェックすることが大切です。

図1: 建築面積算入の例 図2: 建ぺい率緩和の例

建ぺい率、容積率以外にも建物に制約を与える規制として、道路斜線や北側斜線(図3)、日影規制などがあります。また、限られた地域ごとに指定される地区条例や地域指定もあります。風致地区*では、隣地境界線や道路境界線からの建物の後退距離を最低1m、あるいは2m等と定めています。結果的に、希望より小さい建築面積しか建てられない場合があるので注意が必要です。
*都市計画に定められる地域地区のひとつ。土地において良好な自然的景観を維持するために建設や宅地の造成などに制限を設けている。

図3: 北側斜線の例

2.土地の形質

 
土地探しの課程では、道路に広く面したきれいな矩形(くけい)の物件だけではなく、袋路状の旗竿地や変形した土地、敷地内に高低差のある土地なども紹介されるかもしれません。
こうした土地は、比較的価格が安いのでお得な場合もありますが、むしろ工事費が高くつくこともあります。土地の検討と並行して施工上の検討もおすすめします。

たとえば、旗竿地の場合、重機が入りにくい、材料の搬入が小運搬になるなど(図4)で、建築コストが割高にならないか。

図4: 旗竿地の例

敷地内に高低差がある場合、土の掘削量が多くなり処理費用が高くつかないか、隣地が高い擁壁で接している場合、擁壁が安全なものか(図5)などです。

図5: 土留め擁壁のある土地

資産としての土地は環境や立地が重要なチェックポイント

 

1.環境チェックのコツ

 
土地を見に行くのは、お天気の良い日になりがちですが、天気や曜日、時間帯によって環境は変化します。平日と休日、昼間と夜、天気の荒れている日といった、条件の異なるときに行ってみましょう。隣接する建物の影の影響や近所の騒音、道路の車の通行量など、何度が足を運ばなければ判らないことがあります。

2.安全性のチェック

 
浸水履歴、地震時の揺れの予測などは、各行政庁で作成しているハザードマップである程度確認できます。昔、沼地だったなど、地盤を予測するうえで地歴を調べる地歴調査という方法もあります。

3.権利関係の確認

 
隣地境界がはっきりしていないと、建物を建てる際に隣家とトラブルになる場合があります。また、所有権は取得できても、隣家の建物が越境して建っている場合、その敷地部分は、計画建物の敷地から除外することが原則です。建築確認では審査が通っても工事後の完了検査が通らない場合があるのです。

4.資産価値等の見込み

 
近くに将来どんな計画があるのかも、わかる範囲でチェックしておきましょう。
たとえば、新駅ができる、大型商業施設ができる、再開発でマンションが増えるなど。こうした環境の変化は、土地評価があがる一方で、駅の混雑や道路の渋滞など日常生活への影響も考えられます。

土地代以外の費用を含めた資金計画がポイント

土地代以外にかかる費用も把握しておくことが、建物の計画をスムーズに進めることにつながります。

1. 土地建物に税金等の諸経費がかかります。(図6)

図6: 土地購入に関わる主な費用

種類 現行(評価額に対する%) 軽減適用期間 本則
所有権移転登記(登録免許税) 1.5% 2021年3月31日迄 2%
不動産取得税 ½×3% 50~240m²以下の住宅を3年以内に新築すると、下記の多い方の金額を税額から控除
a)45,000円
b)評価額/m²×½住宅床面積×2(200m²迄)×3%(2020年3月31日迄)
2021年3月31日迄 4%
仲介手数料 売買金額の3%+6万円
別途消費税がかかります。
固定資産税 1.4%~200m² 1/6 小規模住宅用地の軽減
200m² 1/3 一般住宅用地の軽減
1月1日時点の状況
都市計画税 0.3%~200m² 1/3 小規模住宅用地の軽減
200m² 2/3 一般住宅用地の軽減
ローン諸経費
抵当権特定費
土地を担保に借入金で購入する場合0.4%

※課税評価額は、実際の売買金額とは異なります。※上記は、特例措置期間の税率です。※軽減を受けるには、申告手続きが必要です。※不動産取得税の軽減は、新築する建物面積が50m²以上240²以下の場合です。※登録や借り入れには、別途、業務報酬料や手数料がかかります。

2. 土地の地盤や地形によっては、深基礎や地盤改良、杭の費用がかかります。

 

3. 建物の建築費は、本体工事費の他に外構工事や水道引き込み等の付帯工事が発生します。
照明器具や家具、カーテンなど、後で購入する備品の予算も考えておきましょう。

 

4. 工事が進むにつれて希望する追加工事も想定しましょう。

 

建物から考える土地探しを成功させるポイント

ここまで説明してきたように、土地は法規制をはじめ、工事費や資産価値にも影響する様々な要素を持っていて、単に見るだけではどんな建物が建てられるか、どんなコストがかかるか、簡単には判断できないケースも多いのです。気になる土地がみつかった際には、土地の法規制・権利関係・コスト・安全性などの条件下でどのような建物が建つか、専門家にチェックしてもらうと安心です。
ただその都度、専門家へ依頼してチェックしてもらおうとすると、費用も時間もかかってしまう可能性がありますね。

その解決策のひとつが、住宅展示場のハウスメーカーに、土地探しも含めて相談するという方法です。建物だけでなく、立地や予算などを含め希望の条件を伝えておけば、できる限り希望の建物が建てられる土地を選んで紹介してもらえます。建物の専門家が土地を選ぶため、上記のような法規制や建物計画も考慮されるため、検討しやすいでしょう。

現実的な建物計画を検証しながら土地探しができるハウスメーカーへ相談すれば安心ですね。
満足のいく住まいのために、ぜひ、後悔しない土地購入を実現してください。

監修・情報提供

川道恵子(一級建築士)

(株)住まいと街設計事務所 代表取締役
住宅メーカー設計部にて、戸建住宅の設計業務 デベロッパーにて、マンション等の企画・監理業務を経て設計事務所において不動産開発業務に携わる。土地の活かし方、住宅の間取り提案等、幅広い実績多数。
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