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2020/03/02

築深の戸建ては、資産価値になるの?マンションと比較して、徹底解説!

最近は首都圏を中心にマンション価格の上昇が続いているので、資産価値面でもマンションのほうがいいのではないかと思いがちですが、決してそんなことはありません。むしろ、長い目でみると一戸建てのほうが格段に有利なのです。どういうことなのでしょうか。

INDEX

1. 築5年以内では一戸建てよりマンションが1500万円も高い

 東日本不動産流通機構(東日本レインズ)では、四半期に一度、首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況』をまとめています。築年数別に、中古住宅の成約価格、面積などがどのように変化しているのかを調べたものです。
 それによると、首都圏全体の成約価格は図表1のようになっています。「~築5年」の築浅段階では、中古マンションが5852万円で、中古一戸建ては4371万円と、マンションのほうが1500万円近くも高くなっています。新築マンションの価格の上昇が、中古マンションの価格を押し上げ、マンションはいよいよ高嶺の花になりつつあるようです。

図表1 首都圏中古マンションと中古一戸建ての築年別成約価格の変化

首都圏中古マンションと中古一戸建ての築年別成約価格の変化』
(資料:東日本不動産流通機構『首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況』)

2. 建築後25年が経過すると一戸建てがマンションを逆転する

 しかし、中古マンションの成約価格は建築後の経過年数に応じて、急速に低下します。「~築15年」では4000万円台に下がり、「~築25年」では3149万円になります。
 それに対して、一戸建ても経過年数が長くなれば、ジワジワと下がってきますが、その右肩下がりの角度はマンションに比べるとかなり浅くなっていて、マンションとの価格差は年々小さくなってきます。そして、「~築25年」では中古一戸建ては3198万円と、マンションの3198万円を上回り、逆転します。
一戸建てはと築浅時の成約価格4371万円から3198万円に、「~築5年」から「~築25年」の20年間で1173万円ほど下がるのですが、この間、マンションは5852万円から3149万円に2703万円も下がっているのです。一戸建てのほうが、格段に資産価値を維持しやすいのです。

3. 東京都の一戸建ては長期的にも値下がりしにくい

 この中古一戸建ての成約価格を都県別にみると、図表2のようになります。
 最も高いのは東京都ですが、注目していただきたいのは、建築後の経過年数による値下がりの角度が、他の3県に比べて浅くなっているという点です。「築30年~」は、築50年、60年といった物件まで含まれてしまうので比較しにくいため、「~築30年」の築深物件と、「~5年未満」の築浅物件を比較すると、東京都では築深物件の成約価格は築浅物件の78.5%を維持しています。
 それに対して、首都圏のなかでも比較的価格の安い千葉県をみると、築浅が3371万円に対して、築深は1569万円です。価格維持率は46.5%に下がります。
 予算などの面の問題はあるでしょうが、可能であれば東京都や神奈川県など、資産価値を維持しやすいエリアを選びたいものです。

図表2 首都圏中古一戸建ての築年帯別の成約価格の変化

首都圏中古一戸建ての築年帯別の成約価格の変化
(資料:東日本不動産流通機構『首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況』)

4. 広い敷地がほしいなら築深の一戸建てを買って建替えも

この東日本レインズの調査で、いまひとつ注目していただきたいのが、築年帯別の土地や建物面積の変化です。
図表3にあるように、基本的に建築後の経過年数が長くなるほど、土地面積や建物面積も広くなる傾向が明らかです。「~築5年」の築浅物件の土地面積は120㎡台で、建物面積はかろうじて100㎡を超えるレベルですが、「~築30年」をみると、土地面積は186.6㎡まで拡大し、建物面積も122.5㎡になっています。
建築後の経過年数が長いと、大規模なリフォームが必要になるでしょうが、広い敷地を求めるのなら、この築深物件を買って、思い切って建替え――という選択肢もあるのではないでしょうか。

図表3 首都圏中古一戸建ての築年帯別の面積の変化

首都圏中古一戸建ての築年帯別の面積の変化
(資料:東日本不動産流通機構『首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況』)

著者

山下和之(やました・かずゆき)

新聞・雑誌・単行本の原稿制作、各種講演・メディア出演など広範に活動。主な著書に『よくわかる不動産業界』(日本実業出版社)、『マイホーム購入トクする資金プラントと税金対策』(学研プラス)、『住宅ローン相談ハンドブック』(近代セールス社)などがある。

・山下和之の良い家選び ・Business journal ・現代ビジネス ・ARUHIマガジン
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