減税期間は引き続き13年間に！ 2021年の住宅ローン減税ポイント

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住宅を購入する人には、補助金や減税制度など、さまざまなお得な制度が用意されています。その代表例が住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）。消費税率が10％に上がった際、減税期間が従来の10年から13年に特別に延長されました。減税期間が13年になるのは、今のところ2021年9月末までに請負契約をして、2022年12月末までに入居した場合が条件となっています。今回は2021年の住宅ローン減税について解説します。

新型コロナウイルス対策で、令和３年度も減税期間が再延長
控除率1％はラストチャンス？住宅ローン減税の注意点

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2021年の住宅ローン減税、減税期間は引き続き13年

住宅ローン減税は本来、年末のローン残高の１％相当分を10年間、所得税から減税できる制度です（所得税から引ききれない分は一部住民税からも減税可能）。
消費税が10％に増税された際、その負担増を軽減する目的で減税期間が特別に13年に延長されました。延長された３年分の減税額は１年あたり「年末のローン残高の１％相当分」と「建物金額×２％÷３」の小さい方までとなります（図表１）。

減税期間が13年になるのは、本来は2020年12月31日までの入居が条件となっていましたが、新型コロナウイルス感染拡大の影響もあり、期限が延長されました。注文住宅を新築する場合、2021年9月30日までに請負契約を行ない、2022年12月31日までに入居すれば減税期間は13年となります。

では、ここで年収700万円のAさんの住宅ローン減税の金額を具体的に計算してみましょう。住宅ローンは5000万円、金利0.525％、35年返済（元利均等返済）、建物金額は3000万円（消費税抜き）とします。色々な仮定を置いて計算しましたが、１年目は約46万円の住宅ローン減税が受けられるという試算になりました。２年目以降はローン残高の減少とともに減税金額は小さくなっていき、11年目からは最大で「建物金額×２％÷３」までとなるため、減税金額は年間20万円になると計算しています。結局13年間の総額では約480万円の減税が受けられると予想されます。

なお試算では年収や所得税、住民税の金額などの条件は13年間変わらない前提で計算しており、そのほかにも計算にはさまざまな仮定を置いています。同じ年収、同じローン金額でも実際の数値は異なる場合があることはご了承ください（以下の試算についても同様です）。

減税率１％はラストチャンス？住宅ローン減税の注意点

現在の住宅ローン減税で、当初10年は年末のローン残高の１％相当額まで受けられます。一方、住宅ローンの金利は１％未満のものも多いです。そのため、その年に払った利息よりも住宅ローン減税の額の方が大きくなるということが起こりえます。Ａさんを例にとると図表３のようになります。

たとえば１年目の住宅ローン減税は約46万円と予想されますが、１年目に払う利息は約26万円しかありません。13年の合計では払う利息よりも減税額の方が200万円大きくなる計算結果になりました（金利等の条件は変わらないものと仮定しています）。

しかし、昨年末に発表された税制改正大綱には「１％を上限に支払利息額を考慮して控除額を設定するなど、控除額や控除率のあり方を令和4年度税制改正において見直す」という記述があります。もし「毎年の住宅ローン減税額はその年の支払利息額を上限とする」という改正が行なわれるなら、Ａさんの住宅ローン減税額は図表４のようになると考えられます。

まだ正式発表になっていないため、図表４で行った計算方法が正しいかは分かりませんし、いつから新しいルールが適用されるのかなど、細かな点も決まっていませんが、これから家づくりを考えている方は注意しておきたいポイントのひとつです。