長期優良住宅とは？認定基準やメリット・デメリットを簡単に解説

長期優良住宅とは

長期優良住宅とは、長く住むことを前提に作られた質の高い住宅です。

長期優良住宅が推進されている背景には、日本の経済的な問題と環境問題があります。これまでの日本の住宅は、スクラップ＆ビルド型で各世代が自分の住宅を建てる方針でした。

しかし、所得の減少などによって、住宅ローンを組んで住宅を建てることが難しい層も増加しています。長期優良住宅であれば、次世代に住宅を引き継げるため、子や孫の経済的負担が軽減されます。また、廃材処理や新築のための資材も減らせるため、環境問題への対策としても有効です。

長期優良住宅の認定制度は2009年から始まっています。新築住宅の基準は以下の表を参考にしてください。

参考：一般社団法人住宅性能評価・表示協会

上記の通り、長期優良住宅には長期的な将来を見据えた計画が施されています。

長期優良住宅の6つのメリット

長期優良住宅のメリットは以下の6つです。

1. ①快適な住宅に長く住み続けられる
2. ②資産価値が高くなる
3. ③税制優遇を受けられる
4. ④住宅ローンの金利優遇を受けられる
5. ⑤地震保険料が割引される
6. ⑥補助金を受けられる可能性がある

メリットを理解することで、購入時の資金計画や購入後の生活をイメージできるでしょう。6つのメリットについて詳しく解説します。

①快適な住宅に長く住み続けられる

長期優良住宅は省エネルギー性が確保されているため、季節に関わらず快適な室内環境で生活できます。省エネルギー性能の高い住宅が外気の影響を受けにくい理由は、断熱性に優れているためです。

また、断熱性に優れた住宅は快適なだけでなく、建物への負担も少なくなります。結果として、次世代に引き継げるほど長く住み続けられます。

②資産価値が高くなる

長期優良住宅は、国が定める基準を満たしている証明として認定を受けるため、資産価値の証明になります。将来売却する場合、買い手にとっても安心材料となるでしょう。

長期優良住宅という付加価値によって、不当な価格交渉を避けられる可能性があります。また、住宅ローン控除の対象にもなっているため、購入の選択肢として検討してもらいやすくなります。

③税制優遇を受けられる

長期優良住宅の建築は政府が推進しているため、さまざまな税制優遇を受けられます。具体的には以下の通りです。

• ●　住宅ローン控除
• ●　不動産取得税
• ●　登録免許税
• ●　固定資産税
• ●　贈与税
• ●　投資型減税

それぞれについて解説します。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、年末時点の住宅ローン残高の0.7%が所得税から控除される制度です。期間は最大13年間で、所得税から控除しきれなかった分は住民税から控除されます。

一般住宅の場合、借入限度額が3,000万円であるため、最大控除額は以下の通りです。

一般住宅：3,000万円 × 0.7% × 13年間 = 273万円

一方、長期優良住宅は借入限度額が5,000万円に設定されています。つまり、最大控除額は以下の通りです。

長期優良住宅：5,000万円 × 0.7% × 13年間 = 455万円

一般住宅と比べて、控除額に最大182万円もの差が出ます。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を購入した際に一度だけ納める税金です。建物部分の計算式は以下の通りです。

不動産取得税（建物） = 固定資産税評価額 – 控除額 × 3%

新築住宅の場合、一般住宅で1,200万円、長期優良住宅は1,300万円の控除が適用されます。

【不動産取得税（建物）】
一般住宅：固定資産税評価額 – 1,200万円 × 3%
長期優良住宅：固定資産税評価額 – 1,300万円 × 3%

建物の固定資産税評価額を2,500万円と仮定すると、不動産取得税は一般住宅で39万円、長期優良住宅で36万円です。数万円の差ですが、長期優良住宅のほうが優遇幅が大きくなります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産を購入した際の登記にかかる税金です。計算式は以下の通りです。

登録免許税 = 課税標準 × 税率

不動産購入の場合、課税標準は固定資産税評価額を指します。税率は一般住宅と長期優良住宅で異なります。

適用を受けるための主な要件は以下の通りです。

• ①その者が主として居住の用に供する家屋であること
• ②住宅の新築又は取得から1年以内に登記をすること
• ③床面積が50平方メートル以上あること

登記の期限が定められている点に注意しましょう。

固定資産税

固定資産税とは、不動産を所有している方が毎年納める税金です。計算式は以下の通りです。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%

新築住宅を購入した場合は、以下のような軽減が適用されます。

主な要件は「床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること」です。

贈与税

住宅購入資金として両親や祖父母から贈与を受けた場合、一定額が非課税になります。

長期優良住宅は省エネ等住宅に該当するため、最大で1,000万円の贈与を非課税で受けられます。しかし、対象になるのは住宅の名義人となる方の直系尊属からの贈与です。

たとえば、夫名義で住宅を購入する際に、妻の両親や祖父母から贈与を受けた場合、非課税の対象にはなりません。

投資型減税

投資型減税とは、長期優良住宅を現金購入した方に用意されている税制優遇制度です。

45,300円に床面積を乗じて得た金額（上限：650万円）の10%相当額が、不動産を購入した年の所得税から控除されます。なお、控除しきれない場合は翌年分の所得税から控除されます。

投資型減税は住宅ローンを利用していても適用されますが、住宅ローン控除との併用はできません。

④住宅ローンの金利優遇を受けられる

長期優良住宅を購入する場合、住宅ローンの金利優遇を受けられる可能性があります。

たとえば、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供しているフラット35では、金利引き下げメニューが用意されています。

■金利引下げメニュー（2023年3月31日までの申込受付分に適用）

参考：フラット35

上記は、購入する住宅がフラット35で定める基準をクリアしていた際に適用される金利です。フラット35S（ZEH）を利用する住宅が長期優良住宅の場合には、当初10年間年▲0.5%の金利引き下げが適用されます。

⑤地震保険料が割引される

長期優良住宅は一定の耐震性能が確保されているため、地震保険料の割引が適用されます。耐震等級に応じた割引率は以下の通りです。

• ●　耐震等級1：10%
• ●　耐震等級2：30%
• ●　耐震等級3：50%
• ●　免震建築物：50%

地震保険料の割引を受けることで、住宅に関するランニングコストをおさえられます。

⑥補助金を受けられる可能性がある

長期優良住宅を新築する際には、補助金を受けられる可能性があります。

具体的な制度は「地域型住宅グリーン化事業」です。地域型グリーン化事業では、以下のような一定要件を満たすことで補助が受けられます。

• ●　木造住宅である
• ●　国土交通省から採択された中小工務店で新築する
• ●　使用する木材は原則として地域材を活用する
• ●　住宅が土砂災害特別警戒区域外である

最大で140万円の補助を受けられるため、長期優良住宅を建てる際には積極的に活用しましょう。

長期優良住宅のデメリット

住宅購入は人生における重要な決断です。メリットだけでなく、デメリットも踏まえて検討しましょう。長期優良住宅のデメリットは以下の通りです。

• ●　初期費用がかかる
• ●　着工までに時間がかかる
• ●　定期的なメンテナンスが必要になる

それぞれについて解説します。

初期費用がかかる

長期優良住宅は住宅の性能が高くなる分、建築コストがかかります。いくらのローンを組むのか、自己資金はどの程度用意しておくのかなど、綿密な資金計画を立てましょう。

一方、建築コストがかかる分、税制優遇が充実しているのも事実です。用意されている制度をしっかりと理解して使いこなすことで、お得に長期優良住宅を建てられるでしょう。

建築コストだけでなく、税金などのランニングコストを踏まえて、長期的な視点で考える必要があります。

着工までに時間がかかる

長期優良住宅は認定を受けるのに各種手続きや審査が必要になるため、着工までに時間がかかります。大まかな流れは以下の通りです。

• ●　事前相談
• ●　審査の依頼
• ●　図面修正
• ●　確認書の交付
• ●　所轄行政庁に認定申請
• ●　認定通知書の交付

たとえば神奈川県の場合、認定にかかる期間は31〜68日とされています。いつから新居での生活を始めたいのかをもとに、逆算して考えましょう。

定期的なメンテナンスが必要になる

長期優良住宅の基準には維持保全計画が組み込まれているため、定期的な点検や補修をしなければなりません。

定められた計画通りの維持保全が行われていない場合、長期優良住宅の認定を取り消される可能性があります。各種税制優遇も受けられなくなる恐れがあるため、注意しましょう。

長期優良住宅を検討する際のポイント

長期優良住宅を検討する際のポイントは2つです。

• ●　資産としての家を残したいかを考える
• ●　建築実績が豊富なハウスメーカー・工務店に依頼する

長期優良住宅は一般住宅と比べると、建築コストがかかります。自分たちの代しか家を使わないのであれば、割高になる可能性もあるでしょう。何年間住み続けるのかや、次世代に資産として引き継ぎたいかを考える必要があります。

また、長期優良住宅は申請や審査など手続きが数多くあります。長期優良住宅の実績がないハウスメーカーや工務店に依頼すると、手続きのミスや工期の遅れが発生する恐れもあるでしょう。

安心して住宅を建てるためにも、実績豊富なハウスメーカーや工務店に依頼することが大切です。

まとめ

本記事では、長期優良住宅の認定基準やメリット・デメリットを解説しました。

長期優良住宅とは、長く住むことを前提に作られた質の高い住宅です。性能の高い住宅を次世代に引き継げるため、生活の満足度が上がるだけでなく、子や孫の経済的負担を軽減できます。

税制優遇や補助金など、金銭面のメリットが数多くあるので、内容を理解してお得に長期優良住宅を建てましょう。