住宅ローンの繰り上げ返済で後悔する原因は？メリットや注意点を徹底解説

そもそも住宅ローンの繰り上げ返済とは？

住宅ローンの繰り上げ返済とは、契約した返済計画にしたがって支払う毎月の返済に加えて、ローンの元金を返済することを指します。繰り上げ返済を行えばローンの残高が減少し、利息の支払額も減らせます。つまり、通常の計画で返済するよりも総返済額が少なく済むのです。

たとえば、毎月の返済額が10万円の住宅ローンを組むとしましょう。ある月に追加で20万円の繰り上げ返済を行った場合、その20万円分は元金の返済に充てられるため、ローンの残高が減少します。そのため将来支払うべき利息も減少して、ローン全体の返済額が減るのです。

以下は、繰り上げ返済をしたいと考えたことがあるかというアンケートの結果です。

「やはり借金なので、ボーナスが出たり、まとまったお金が入ったときは常に繰り上げしている。」
「住宅購入から5年後に300万円ほど繰り上げ返済をした。これからどんどんしていく予定。」
「購入後20年で全額返済をするために、1000万くらいは繰り上げ返済をしたい。」

このように、将来への安心や、利上げ後の経済に備えて繰り上げ返済を希望する方は64%にも上ります。

2016年ARUHI調べ

さらにここへきて、2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を解除し、超過準備への付利金利を+0.1％としました。これにともない、都市銀行も預金利息の引き上げを発表しています。

今後の金利の動向はまだ不透明ですが、住宅ローンは金利の上昇に対しては、以下の対策を行うとよいでしょう。

• ● 繰り上げ返済の資金を残しておく
• ● 借り換えを検討する

マイナス金利の解除自体は、住宅ローンを現在借りている方にすぐに影響が出ることはありません。その点は後述します。

ただし、繰り上げ返済には注意点がいくつかあります。一部の住宅ローンでは、繰り上げ返済に制限があったり、繰り上げ返済に対して手数料が発生したりする場合があります。そのため繰り上げ返済を検討する際は契約内容をよく確認し、金融機関に相談することが重要です。

住宅ローンの繰り上げ返済は行うべきか

しかし、住宅ローンの繰り上げ返済を行う際は、繰り上げ返済にふさわしい状況にあるかを検討しましょう。その理由には、手持ち資金と住宅ローン控除の減少が挙げられます。

住宅ローンを繰り上げ返済すると手持ちの資金が減るため、病気や災害などの予期せぬ出費が発生した場合に資金繰りが苦しくなる可能性があります。万が一の事態に対応するためには、無理に繰り上げ返済せず、手持ち資金を確保しておきましょう。

また繰り上げ返済を行うと、住宅ローンの残高が減るため、住宅ローンの控除額が減る可能性があります。住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りて一定の要件を満たした方が年末時の住宅ローン残高に応じて所得税（一部翌年の住民税）の控除を受けられる制度です。

住宅ローン控除を受けられる期間は原則10～13年であるため、最大限の控除を受けるためには13年経過してからの繰り上げ返済を計画しましょう。

つまり、上記の状態をクリアしていれば、繰り上げ返済のメリットのほうが大きいといえるでしょう。

住宅ローンの繰り上げを行うメリット

総支払利息額が減らせる

繰り上げ返済の大きなメリットは、返す予定だったお金＝利息が減ることです。

借入総額が4,000万円、金利1.5％、35年ローンとした場合、35年間で支払う利息は約1,144万円に達します。

金利方式の主流である元利均等返済は、元金と利息の合計が常に一定の金額で返済を継続するため、返済初期ほど金利の割合が多いです。

したがって、早期に繰り上げ返済するほど利息を減らす効果があります。

毎月の返済が少なくなる

繰り上げ返済の方式は、返済期間短縮型と返済額軽減型があり、（詳細後述）返済額軽減型を選択した場合、毎月の返済額を減らす効果があります。

そのまま返済していれば一定額が続いたはずの月額を減らすことができれば、その分を子どもの教育費などほかの資金に回したり、貯蓄したりが可能となるでしょう。

繰り上げ返済で目減りした手元資金を再び蓄えるのも、おすすめです。

住宅ローンの繰り上げ返済で後悔する人がいる原因

住宅ローン控除が早く終わってしまう

　
前項で「返済初期ほど繰り上げ返済の効果が高い」とお伝えしましたが、返済が早すぎると弊害が生じる点が、住宅ローン控除をフル活用できない点です。

住宅ローン控除の対象となる最初の13年間（新築の場合）に繰り上げ返済を行った場合、その後の各年の控除額が小さくなります。（詳細は後述）

また、住宅ローン控除は、ローンの年末残高の0.7％が控除の対象なので、ローンの残高減少が控除額に直接影響するでしょう。

さらに、全額ではなくとも大きめの額の繰り上げ返済を行った場合に、残債が該当する借入限度額を割ってしまうことでも、最大限の控除を受けられなくなります。

金利が低いとあまり得にはならない

前述のように、繰り上げ返済の最大のメリットは、金利の支払いが減る点です。

したがって、もともと設定されている金利が低ければ、その恩恵も少ないことになります。

同様に、元利均等返済で年数が経ち、返済が進んでからの繰り上げ返済は、金利部分が減る割合が大きいため、メリットが少ない、もしくは損する場合もあるのです。

この点は、繰り上げ返済を打診した際に、金融機関の融資担当者がシミュレーションのうえ、「このまま借りておいたほうがいいですよ」など、アドバイスをくれます。

繰り上げ返済や借り換えなどの手数料のほうが、お得になる金利よりも高額となる場合があるためです。

衣食住に関わる融資である住宅ローンは、社会福祉の観点から低金利におさえられています。

繰り上げ返済する分を、投資などで有効に運用したほうがいいという考え方があることも、念頭に置きましょう。

団体信用生命保険が受けられなくなる可能性がある

団体信用生命保険＝団信は、文字通りいざというときに備える生命保険です。

ローンの名義人の死亡、もしくは収入が得られなくなるような高度障害・疾病で返済が免除されるという状況は、残したほうがいいという考え方があります。

言い換えると、繰り上げ返済して残債が減れば団信で保障される金額も少なくなるという意味です。

下図のように、残債の一括返済でなくとも、団信のメリットは実質減ることとなります。

繰り上げでローンを完済した場合は、文字通り団信で期待される保険金額はゼロとなります。

今後何らかの形で生命保険に加入する場合でも、現在の年齢や健康状態から、同レベルの保障が得られる可能性は薄いことも考えられるのです。

貯蓄が減ることで生活が苦しくなる可能性がある

貯蓄など、手持ちの資金から繰り上げ返済を行った場合、柔軟に利用できる資金が減り、以下のようないざというときに困ることも考えられます。

• ● 仕事を辞めることになった
• ● 家族の病気
• ● 車や家電の買い替えが急に生じた

必要な出費であれば捻出するしかないので、その分家計が苦しくなったり、金利が高めの融資で一時しのぎしたりということも。

毎月のローン支払いは減ったものの、お金に対して違う不安要素を抱えるのは考えものです。

いざというときの資金もある程度手元に残したうえで、繰り上げ返済を計画しましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済の種類

繰り上げ返済は「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」に分けられます。それぞれの内容について詳しく解説します。

返済期間短縮型

返済期間短縮型とは、繰り上げ返済した分、返済期間を短くする方式です。毎月の返済額は変わりません。

返済期間短縮型のメリットは、以下の通りです。

• ● 住宅ローンの支払い期間が短くなる
• ● 返済総額を減らせる

住宅ローンの返済期間は35年で組まれるケースが多いため、30歳を超えてから住宅ローンを組むと定年後も住宅ローンを返済しなければいけません。しかし、返済期間短縮型を選べば完済時のタイミングを早められます。

完済のタイミングが早くなれば、定年や早期退職などで収入が減ったり、病気がちとなったりなどの際に備えることが可能でしょう。近年では同様の状況でリースバック（自宅を買い取ってもらい、家賃を払って住み続けるサービス）を選択する方も増えているようです。

また、返済期間が短くなる分、利息の支払いが軽減されるメリットもあります。

返済額軽減型

返済額軽減型とは、返済期間はそのままで繰り上げ返済した金額分を毎月の返済額から減らす方式です。

返済額軽減型のメリットは、毎月の返済負担がおさえられる点にあります。住宅ローンの返済額が減れば、その分家計に余裕ができます。浮いたお金を教育費に回したり、将来の投資に回したりするなど有意義な使い方ができるでしょう。

子どもがいる方などは、返済額軽減型で毎月の返済額を減らして支出を調整する方法がおすすめです。

この方式のデメリットは、返済期間自体は継続しているため、金利上昇の影響を受けるリスクがあることです。

さらに詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

家を買う前に考えておきたい 住宅ローンの繰上返済について

住宅ローンを繰り上げ返済して良い人の特徴

住宅ローンを繰り上げ返済して良い人の特徴は、以下の通りです。

• ● 家計に十分な余裕があるか
• ● 今後の支出にしっかり備えられている
• ● 住宅ローン控除期間が終わっているか

これらをクリアできそうであれば、早期返済はおすすめです。

毎月の家計にあまり余裕がない状況で、住宅ローンの返済額が減れば、確かに毎月余裕ができたように感じることでしょう。しかし、その余裕分を貯金に回す方向にできなければ、家計が改善されることはありません。

また、住宅ローンを繰り上げ返済して手持ち資金が少なくなってしまうと、ケガや病気などの突発的な支出に対応できなくなる恐れがあります。そのため最低でも数ヶ月分の貯蓄を用意したうえで、余った資金で繰り上げ返済する方法がおすすめです。

そして、最大限住宅ローン控除を活用するためには、住宅ローンの控除期間と住宅ローン残高を確認しましょう。住宅ローンの控除期間と借入限度額は物件の種別によって異なります。具体的な数字は以下の表のとおりです。

(1)宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の居住用家屋
(2)省エネ基準を満たさない住宅。令和6年以降に新築の建築確認を受けた場合。住宅ローン減税の対象外。
(令和5年末までに新築の建築確認を受けた住宅に令和6・7年に入居する場合は、借入 限度額2,000万円・控除期間10年間)

引用：国土交通省『住宅ローン減税』

分かりやすくご説明するために、たとえば以下の条件で住宅を購入したと仮定します。

• 借入額：4,500万円（ボーナス返済なし）
• 借入期間：35年
• 借入金利：1.5%
• 毎月の返済額：137,782円
• 物件種別：新築住宅（その他の住宅）
• 購入時期：2023年1月

住宅ローン控除の額は年末時のローン残高の0.7%であるため、この場合の控除額は以下の通りです。

この場合には、13年間にわたって最大の金額である21万円を控除できます。しかし、たとえば2032年に500万円の繰り上げ返済をした場合、住宅ローン残高は3,000万円を下回るため、最大限の控除を受けられなくなります。

住宅ローン控除のことを考えず返済してしまって損をしたというのが、よくある体験談です。そのため繰り上げ返済を行う場合には、住宅ローン控除期間内に借入限度額を下回らないようにしましょう。

繰り上げ返済のタイミングは、早期ではなく高金利のとき

繰り上げ返済は早い段階で行ったほうが、利息負担が軽減されるため総返済額をおさえられます。しかし、必ずしも早ければ得する訳ではありません。

たとえば、繰り上げ返済でもっともお得なパターンは、変動金利や当初固定金利型の返済プランです。固定金利期間と住宅ローン控除が終了するのを待って、繰り上げ返済をします。

住宅ローン控除を利用しきったあと、金利が高いときに繰り上げ返済すればそれだけ得をし、利息の軽減効果が高まることになります。

変動金利で借入をしている方は金利が上がると返済負担が重くなってしまいますが、繰り上げ返済を上手に活用すれば月々の返済額をおさえられます。

最初の項でもご紹介した金利引き上げは、現在借りている方にすぐに影響を及ぼすことはありません。

住宅ローンの金利には「5年ルール」「125%ルール」という2つのルールが存在します。変動金利の住宅ローンでも金利の変動は5年間は反映されず、6年目からも、当初の返済額の1.25倍までというセーフティネットです。

これらを踏まえながら、金利自体が返済額に影響することは間違いないので、慌てずに繰り上げ返済や借り換えの方策を検討しましょう。

繰り上げ返済した場合利息はどうなる？

繰り上げ返済は元金の返済に充てられるため、以後支払う利息負担が軽減されます。たとえば、以下の条件で借入をしたと仮定しましょう。

• 借入額2,500万円
• 借入期間：35年
• 借入金利：1.5%

この場合と5年後に200万円を繰り上げ返済した場合の違いは、以下の通りです。

計画的に繰り上げ返済をすれば支払う利息が減り、総返済額をおさえられます。

契約通りに返済していれば問題はない

住宅ローンを早く返したい、返さなければいけないと考えている方も多いですが、契約通りに返済していれば問題ないという考え方もあります。なぜなら、金融機関側も本人の年収などを踏まえ、無理なく返済できる範囲でしか融資していないためです。

金利が想定より高くなってしまった場合は繰り上げ返済を検討するのも一つの方法ですが、前述のように、住宅ローンは他のローンと比べて金利が低く設定されています。もし他のローンがある場合は、住宅ローンよりも先に金利の高いローンを返済するのが賢明な判断です。

ただし、住宅ローン完済時の年齢が定年を過ぎている方や毎月の返済が難しい方などの場合には、繰り上げ返済をしたほうが良いといえるでしょう。

また、返済期間が残り少ないタイミングでは、残りの利息よりも繰り上げ返済の手数料のほうが高額になることがあります。その場合、相談した金融機関の担当者が気づいて教えてくれますが、そのまま最後まで返し終わるのがお得です。

最低限の貯金は手元に残して繰り上げ返済しよう

繰り上げ返済を検討している方は、最低限の貯金は手元に残しておきましょう。最低限の貯金額は家庭によって異なりますが、会社員の世帯であれば毎月の生活費の3〜6ヶ月分が一般的なラインです。自営業の方であれば、1年分程度の貯蓄があれば良いでしょう。

子どもがいる場合は、子どもにかかるお金なども手元に残す必要があります。手元の資金が足りず後悔しないためにも、計画的に繰り上げ返済を行いましょう。

また、上記毎月の生活費の3〜6ヶ月分とは別に、早い段階から繰り上げ返済用の資金を貯めておくこともできるでしょう。

ここというタイミングで繰り上げ返済を実行するまでは、貯めたお金の使途は自由にすることができます。

変動金利で、利上げの動向を見ながら繰り上げ返済を検討したり、借り換えの際の自己資金にしたりして、ローンの支払総額をおさえることも可能です。

借り換え自体で、少しの金利差であっても、総返済額では100万円以上の差が生じることは珍しくありません。

そして、借り換えのメリットは金利の削減だけではありません。団信のサービス内容や、各種の手数料がお得になるなどの恩恵も。

金利をおさえるのではなく、金利上昇の影響を受けたくない場合は、10年間など長めの期間設定で固定金利に変更することが可能です。

期間固定金利のほうが、変動金利より金利は高く設定されます。

しかし、以降の金利変動の影響から家計管理を守りたい時期には、一定期間、固定金利型を利用するのも良いでしょう。

まとめ

本記事では、住宅ローンの繰り上げ返済の仕組みや、住宅ローンを繰り上げ返済するタイミングを解説しました。深く考えずに住宅ローンを繰り上げ返済してしまうと、手持ち資金が不足したり住宅ローン控除が最大限受けられなかったりする恐れもあります。

また、住宅ローンは金利が低いローンであるため、繰り上げ返済しないという選択肢もあります。しかし、返済期間を短くしたい理由がある方などは、メリットも大きいので、家計を検討のうえで実施しましょう。