土地の値段の調べ方は？相場を左右する要素や調査時の注意点を解説

土地の値段・価格相場の調べ方は？

土地の値段を決めるのは市場原理による価格のほか、国土交通省や国税庁、総務省（の外郭団体）、自治体などの発表する価格があります。なぜ一つの土地に、このようにたくさんの価格が存在するのでしょうか。この項では、それぞれの価格とその調べ方をご紹介します。

①国土交通省による公示地価で確認する

公示地価は、国土交通省が毎年3月下旬ごろに発表する価格で、定められた標準値について、1月1日時点での1㎡あたりの価格を発表するものです。

公示価格は国土交通省の土地鑑定委員会が、地価公示法という法律に基づいて算出するもので、鑑定評価員には、不動産鑑定士が公務として当たります。

公示価格は「不動産情報ライブラリ」での検索が可能で、実勢価格の相場とともに確認が可能です。

不動産情報ライブラリ｜国土交通省

②過去取引データから実勢地価を確認する

実勢価格は、実際に不動産市場で取引されている価格のことで、市場価格ともいいます。売主と買主の間で最終的に決定され、契約に至った際の価格（複数の事例）をもとに、近隣エリアの平均値から類推する手法です。

以下の方法で、過去5年間の平均取引価格の推移を見ることができます。

1. 1. 不動産情報ライブラリにアクセス
2. 2. 「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」を開く
3. 3. 「土地取引価格の概況」ページに移動
4. 4. 該当の市町村をクリック

あくまで平均値からの類推なので、実際の土地に関して、売主の意向とは別のものです。

現在売り出されている近隣土地の価格も参考にはできますが、成約した際の価格ではないため、価格交渉でやや安くなっている可能性があります。

③固定資産税納税通知書を用いて評価額を確認する

固定資産税や都市計画税の税額を計算するための評価額は、市区町村などの自治体（東京都は都）が算出することになっています。

1月1日時点での路線価が、3年おきの4月ごろに公表され、（評価替えの告知）以後3年間は同じ評価で変わりません。

固定資産税路線価は公示地価の7割程度が目安となります。

所有している土地の固定資産税評価額は、毎年送られてくる納税通知書に記載されており、確認が可能です。固定資産税納税通知書がない場合は、市町村に申請して、固定資産評価証明書を取り寄せることでも調べられます。

固定資産税路線価は自治体Webサイトのほかに、資産評価システム研究センターが提供している「全国地価マップ」でも確認が可能です。

この地価マップには、相続税路線価や公示価格、都道府県地価調査価格も表示されています。

路線価は1㎡あたりの価格で表示されるので、土地面積を掛けて土地の価格を求めましょう。

全国地価マップ｜（一財）資産評価システム研究センター

④国税庁による相続税路線価で確認する

相続税や贈与税の算出のための相続税路線価は、国税庁が各道路あたりに設定する価格を公表します。

毎年1月1日時点の結果が7月ごろに公表され、相続税路線価は、公示価格の8割程度が目安です。

相続税路線価は、以下の方法で調べます。

1. 国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」から都道府県を選択
2. 「路線価図」から市町村名を選択して表示

財産評価基準書　路線価図・評価倍率表｜国税庁

⑤不動産一括査定サイトを利用する

不動産一括査定サイトとは、「土地を売りたい人」が、複数の不動産会社に対して「いくらで売れそうか」を査定してもらうサービスです。

このサイトを「土地を買いたい人」が、「いくらが妥当か」を複数の不動産会社に打診する目的で、利用することは、一応できます。

ただし、依頼先の不動産会社にとってはメリットがほぼない可能性が高い点、売主向けのサービスなので、実際より高めの価格が出る傾向になる点は意識しましょう。

また、売主だと思われているので「売ってください・仲介します」などの営業行為を受けることにもなります。

⑥APIを利用する

民間のAPIを利用して、地図に紐付いた地価情報の取得が可能です。（有料サービス）APIとは、ほかのアプリケーションと連携して動作が可能なアプリケーションサービスで、前述の国土交通省・不動産情報ライブラリも、API提供がされています。

おもに、法人が自社のシステムやWebサイト上に地価の検索や表示を可能にしたいようなケースに利用されるシステムです。

「ZENRIN Maps API」最新の地価情報を取得

そもそも土地の値段はどのようにして決まる？

この項では、土地の値段がどのような要素によって決まっていくかを解説します。土地のニーズを左右するような要素から、総合的に価格を判断しましょう。

①法規制の影響

「都市計画法」や「建築基準法」などの諸法令によって、土地はその利用の仕方を規定されたり、制限されたりしています。

その土地に建てられる建物の種類や面積、高さ、規模などが法令で決まっていることが多いため、土地を購入する際には事前にその法令制限を調べておく必要があるのです。

とくに市街化調整区域における制限は種類が多いため注意しましょう。先に土地を購入して、希望どおりの家を建てられないとなりかねません。

このように土地の利用制限が強い土地は、安くなる傾向になります。

②過去の取引件数

地域ごとの地価相場は、「取引が活発に行われているか」にも左右されます。取引件数の多い土地は人気があるとみなされ、高値傾向になるでしょう。

③周辺エリアの環境

生活するうえでの利便性は、住宅用地の価格を大きく左右します。

駅やバス停からの距離、学校や会社への通いやすさ、治安、大型商業施設や医療施設が近いなどの要素で有利なほど、土地の需要は高まって、価格は上昇するでしょう。

エリアによっては住居の土地内に駐車スペースが何台取れるか、3階建てが作れるかなども評価の対象です。

また、宅地であれば閑静で安全、路面店などの商業地の場合は人の行き来が多いなど、利用目的に適した環境のほうが、価格は高くなります。

④土地の面積

土地の値段は坪単価や平米単価で表され、広さが価格に比例します。あまり広すぎても利用が難しくなるため、同じ面積ならば大きな一つの土地よりも、宅地に適した広さの土地二つのほうが、合計の価格は高くなる傾向です。

希望の住まいや家族のニーズのために、程よい広さをイメージしてみましょう。

⑤土地の形状

住宅用地としての利用のしやすさには土地の形状も関係し、やはり価格に反映されます。

正方形や長方形の土地が重宝される一方で、細長い・三角形など、家を建てるうえで使い勝手の悪いスペースが生じる土地、造成に予算がかかる傾斜地・がけ地などの価格が、同じ面積でも安い傾向です。

旗竿地や敷地延長と呼ばれる、接道間口が狭く奥まった土地も、安くなる傾向があります。

⑥接面道路の状況

建築基準法でいわゆる「接道要件を満たしていない」とされた土地の価格も非常に安く査定されます。

消防自動車の消火活動のために「建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」とされているため、これに満たない土地は、あらたに建物を建てることができません。

建物を建てられない土地は、資材置き場などに利用するなど以外に用途がありません。

⑦方角や日当たり

明るく風通しのいい土地は、家づくりに適しているため高くなりますが、周囲の環境でそのようにならない土地は安くなってしまいます。同じ日照でも、夕刻の西日よりも朝の日光のほうが高評価です。

宅地の場合、ほかが同条件であれば、南向き＞東向き＞西向き＞北向きの順に、価格が高く査定されます。

調べた土地の値段・価格相場の活用方法

土地の値段には、売買取引以外の活用法があります。それぞれの用途に応じた価格情報を活用しましょう。

活用方法①土地の購入や売却時

土地を買うときにはなるべく安く、売るときにはなるべく高く売りたいものですが、その際に公正な取引の基準となるのが、過去の実勢価格における相場です。

相場もエリアの開発状況や、人気度の変化に応じて価格は上下します。ただ、相場や公定の価格、不動産鑑定士による正式な鑑定結果などは、土地価格を規制する要素にはなりません。

不動産売買は自由競争なので、売主が付けた価格に買主が納得すれば、相場に関係なく取引は成立です。逆に、買主から「相場より高すぎるので安くしてください」と値切る（指値）ことも、活発に行われています。

活用方法②遺産分配

相続は、登記を3年以内に行うという法規制ができた関係もあり、相続人の間で迅速な話し合いや手続きが求められるようになりました。

不動産は相続財産の中でも「分けにくい」資産の代表です。ちょうど一人分に分配できればいいのですが、高価な不動産の場合、以下の手段が取られることも。

• ● 代償分割（一人が受け継ぎ、代償のお金を他の相続人に分配）
• ● 換価分割（売って現金にして分ける）
• ● 共有（複数の相続人で共同名義所有）

相続の際には、相続税路線価を参考にするほか、場合によっては不動産鑑定士への依頼が生じることもあります。

活用方法③今後の地価動向予測

保有している土地を、何らかの目的で手放す際に、「担保にしていくらくらい融資を受けられるか」「今後どのくらい価値が上がっていくか」は気になるものです。

資産価値の指標として、過去の地価変動の履歴から、今後の価格の動向を類推することができます。経済状況に大きな変化が生じた場合、この方法よりも下がったり上がったりしますが、今後の流れを読んでおくことは、とても大切です。

土地の値段や価格相場を調べる際の注意点

ここまで述べたように、土地の値段を知ることは、家族の資産や出費の把握に役立つでしょう。この項では土地の価格を調べるうえで意識すべき点をお伝えします。

①最新データであるか確認する

過去のデータを参考にする場合でも、並行してエリアに大きな変化が起きていないかは、確認が必要です。

周辺の開発が進んで利便性が上がったり、騒音や匂いなどのもとであった忌避施設が閉鎖されたりなども考えられます。逆に大型のショッピングモールの衰退などが起きていることも。

必ず直近の売り出し価格や、取引データも参照しましょう。

②公的データだけでなく地域特性を考慮する

公的データは、課税や相続などの利用目的から、市場価格より抑えめの場合があります。

たとえば路線価は公示価格の8割程度であり、公示地価と基準地価には算定時期のズレがあるため、これらも意識しながら実情に近い価格に調整しましょう。

③複数の情報を比較する

価格を調べても、その金額で購入できると思っていたら、あてが外れることも。それぞれの価格の特性を知りながら、たくさんのデータを比較するほど、価格調べの精度は上がります。

また、売る・買うどちらにしても、税金や諸経費などがかかって、売った・買った値段から差し引く必要があるため、その部分もよく確認して、事前に把握しておきましょう。

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まとめ

土地の値段の調べ方について、相場を左右する要素や調査時の注意点を解説しました。

土地探しの際には、視野を広く持ち＝エリアや条件を柔軟に捉え、数多くの土地の条件面や土地ごとの魅力などをまとめて比較することが大切です。

値段だけではない土地の価値や将来性、家族に合った要素などが分かると、住まいづくりもより一層力が入ることでしょう。